Es gibt viele verschiedene Verfahren, wie man Immobilien wie Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte, Häuser oder Grundstücke bewerten kann. Dafür werden drei grundsätzliche Schätzmethoden eingesetzt:

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

«Ertragswert» bezieht sich auf die realen Einkünfte aus Vermietung, die in Zukunft mit einer Immobilie erzielt werden. Ertragswertverfahren (und die nah verwandte DCF-Methode) eignen sich daher nicht für die Bewertung von selbst genutztem Immobilieneigentum.

Der «Sachwert» oder auch «Realwert» bezieht sich dagegen auf die Vergangenheit, genauer gesagt auf die theoretischen Wiederbeschaffungskosten. Er beantwortet die Frage, was der Neubau des Hauses heute kosten würde. Weil dieser Wert in der Schweiz meist deutlich vom Markt- oder Verkehrswert abweicht, ist die Realwertmethode für potenzielle Verkäufer nicht hilfreich. Vergleichswertverfahren gelten schliesslich als präziseste Methode zur Schätzung des Marktwerts für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Zu diesen Verfahren gehört die sog. «hedonische Methode». Der grosse Vorteil besteht darin, dass nicht nur theoretisch gerechnet wird, sondern die tatsächliche Marktlage und die real bezahlten Kaufpreise miteinbezogen werden. Kurz zusammengefasst profitieren Sie bei der hedonischen Bewertung von:

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Ob sich eine Online Immobilienbewertung lohnt oder eine Expertenberatung bzw. ein Gutachten vor Ort mehr Sinn machen, hängt vom Typ der Liegenschaft ab. Eine Online Immobilienbewertung macht vor allem bei einem Haus oder einer Wohnung im Privatbesitz Sinn.

Bei AgentSelly bieten wir die Immobilienbewertung nach der hedonischen Schätzmethode an, die 70 quantitative und qualitative Faktoren berücksichtigt und das aktuell beste Vergleichswertverfahren darstellt. Mit nur wenigen Angaben liefert der Immobilienwert-Rechner einen verlässlichen Schätzwert.

Bei spezifischeren Objekten wie zum Beispiel Bauernhöfen macht eine Schätzung durch einen Experten Sinn, da so weitere und auch subjektive Kriterien wie der exakte Zustand der Liegenschaft berücksichtigt werden können. Ebenfalls ist diese Art der Bewertung sinnvoll, wenn der Verkehrswert sehr genau geschätzt werden soll.

Der Markt ändert sich ständig. Gemäss dem offiziellen Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) sind die Preise allein zwischen 2019 und 2022 um 15 Prozent gestiegen. Wer vor längerer Zeit ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, weiss meistens nicht, wie stark der Wert in der Zwischenzeit gestiegen ist. Bei AgentSelly erfahren Sie das in nur 3 Minuten!

Eine Schätzung oder Neubewertung macht in diesen sechs Situationen besonders viel Sinn:

1. im Rahmen einer Immobilien-Schenkung zugunsten der Nachkommen
2. wenn sog. «Dienstbarkeiten» wie Nutzniessung oder Wohnrecht vereinbart werden
3. zum Feststellen des Werts bei einer Erbschaft oder Erbauseinandersetzung
4. zur Bewertung im Rahmen einer Scheidung
5. um den Belehnungswert für eine Bank festzustellen
6. um eine Hypothek zu verlängern oder als Grundlage für einen Kauf

Falls Sie sich fragen, ob die kostenlose Online Immobilienschätzung bei AgentSelly für Ihren individuellen Fall geeignet ist, kontaktieren Sie uns.

Zuerst das Einfache: Marktwert und Verkehrswert bezeichnet im Schweizer Sprachgebrauch dasselbe. Der Verkehrswert ist der CHF-Betrag, für den eine Immobilie unter normalen Umständen zwischen einem Verkäufer und einem Käufer übertragen wird, wenn beide Seiten mit Sachkenntnis, Sorgfalt und ohne Zwang oder Zeitdruck handeln.

Der Verkaufspreis ist hingegen der effektiv erzielte Preis, wenn Haus oder Wohnung verkauft worden sind. Dieser Preis kann aus verschiedenen Gründen vom Marktwert abweichen, z.B. bei Marktveränderungen seit der Verkehrswertschätzung oder falls während der Verhandlungen neue Fakten zutage treten, die vorher unberücksichtigt waren.

Der Schweizer Steuerwert wird schliesslich nicht vom Markt bestimmt, sondern in Ihrem Kanton von der Steuerbehörde festgelegt. Die online Immobilienbewertung kann für diesen Zweck nicht direkt verwendet werden.

Die Lage ist der wichtigste Faktor bei der Immobilienschätzung. Liegt Ihr Einfamilienhaus oder Ihre Wohnung in einer ländlichen oder schlecht erschlossenen Umgebung, kann der Wert des Gebäudes teilweise 40-60% tiefer liegen, als bei vergleichbaren Objekten in urbanen Regionen.

Aber auch weitere Faktoren, die zur Lage gehören, beeinflussen den Immobilienwert. Dazu gehören die Infrastruktur, nahegelegene Schulen und der Arbeitsmarkt der Region. Auch die zukünftige Entwicklung des Standorts spielt eine Rolle: So kann der Wert sinken, wenn in der Zukunft beispielsweise mit erhöhtem Lärmaufkommen durch Flugzeuge gerechnet werden muss.

Andererseits können positive Entwicklungen auch zu einem höheren Immobilienwert führen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine bessere Verkehrsanbindung geplant ist.