Sie wollen eine Immobilie verkaufen, die Geld generiert und wissen nicht wo beginnen? Sie stossen bei der Recherche auf gefühlt dutzende Bewertungsmethoden? Ihnen schwirren Fachbegriffe und Terminologien im Kopf herum? Als Experten wissen wir, wie überwältigend die verschiedenen Immobilienbewertungsmethoden sein können. Eine der wichtigen, aber eher komplizierten, ist die DCF-Methode, welche wir Ihnen hier im Detail erklären.
DCF Methode: Die wichtigsten Fragen
Die DCF-Methode bedarf zwar etwas ausführlicher Erklärung, hier aber schon mal das wichtigste in Kürze für Sie.
Was ist eine DCF Analyse?
Die DCF-Methode (Discounted Cashflow Methode) ist eine international anerkannte Bewertungsmethode für Mehrfamilienhäuser, Geschäftsliegenschaften und Projekte und bestimmt den Immobilienwert basierend auf «der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströmen» (Swiss Valuation Standards, SVS).
Als Grundlage nimmt man den von IAZI schweizweit für jede Gemeinde berechneten Diskontsatz. Diskontierung beschreibt die Ermittlung eines heutigen Geldbetrages, der auf einer in Zukunft fälligen Auszahlung basiert. Der Diskontierungssatz kann entweder real oder nominal sein. Beim realen Satz wird die jährliche Inflation vollständig einkalkuliert, während beim nominalen Satz eine ständige Anpassung der Zahlungsströme vonnöten ist.
Diskontierungssatz
Es gibt drei Ansätze, um den Diskontierungssatz zu bestimmen:
- WACC (Weighted Average Cost of Capital) → Selten bei Immobilien, meistens für Unternehmungsbewertungen - meistens bei Hotels.
- CAPM (Capital Asset Pricing Model) → Nie bei Immobilien, nur bei Unternehmensbewertungen.
- Risikokomponentenmodell (Built-Up Method) → Hier wird der Diskontierungssatz einer Investition durch einen Vergleich mit anderen Anlagen ermittelt.
Warum soll die DCF-Methode angewendet werden?
Die DCF-Methode ist für alle Objekte geeignet, die einen Ertrag abwerfen. Sollten Sie also eine Immobilie verkaufen wollen, die Geld generiert, dann ist das DCF-Verfahren die akkurateste und international annerkannteste Variante. Besonders wenn Sie an Investoren oder Institutionen verkaufen wollen, ist die DCF-Methode notwendig. Eine ‘gewöhnliche’ Immobilienbewertung wird der Komplexität Ihrer Immobilie nicht gerecht und bezieht die Erträge nicht mit in die Bewertung ein.
Definition der DCF-Methode als Immobilienbewertung
Die DCF-Methode mit ihrer detailgetreuen und dynamischen Darstellung wird daher üblicherweise zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Büro- und Detailhandelsliegenschaften angewendet, eignet sich auch für die Bewertung von Gewerbe- und Industrieliegenschaften, Hotels, Restaurant, sowie Entwicklungsprojekten.
Nach das DCF-Verfahren beeinflussen zwei Elemente den Wert einer Liegenschaft: Die budgetierten Einnahmen (Free Cashflows), sowie der zu ermittelnde objekt- und lagespezifisch risikoangepasste Diskontsatz. Eine Erhöhung des Liegenschaftswertes kann somit entweder auf höhere Nettoeinnahmen oder aber auf ein geringeres Risiko zurückgeführt werden. Diese zwei Haupthebel für den Wert werden von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, welche zum Teil von externen Bedingungen abhängen, teilweise aber auch aktiv gesteuert werden können.
Die beiden Hauptfaktoren für die DCF-Bewertung
Sie können die Nettoeinnahmen steuern und erhöhen, in dem Sie entweder die Einnahmen steigern, oder die Ausgaben minimieren.
Einnahmenseite:
Die Einnahmenseite basiert auf den aktuellen und zukünftigen Mieterträgen, wobei zwischen kommerziellen Einnahmen und Wohnungsmieten unterschieden wird. Um zukünftige Mieterträge zu berechnen, wird eine Markt- und Standortanalyse durchgeführt. Die Marktanalyse zeigt Angebot und Nachfrage der Immobilienkategorie auf, zu der die zu verkaufende Immobilie gehört. Die Standortanalyse beinhaltet die Mikro- und Makrolage, wie dies auch bei der hedonischen Analyse gemacht wird.
Ausgabenseite:
Als regelmässige Ausgaben, die zu Lasten des Eigentümers anfallen, gelten Kosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, wie zum Beispiel Kosten für Versicherungen, Steuern, Renovationen, den Unterhalt und die Instandhaltung, wie auch allfällige Baurechtszinsen
Das Zweiphasenmodell der DCF-Methode bei Immobilien
Grundsätzlich werden bei der Bewertung mit der DCF-Methode zwei verschiedene Phasen betrachtet.
1. Phase: Detailplanung
In der Detailplanungsphase werden zukünftige positive und negative Zahlungsströme pro Jahr prognostiziert. Dabei wird ein Zeitraum von 10 Jahren, ab dem Bewertungszeitpunkt, betrachtet.
2. Phase: Exit
Die zweite Phase beginnt im 11. Jahr, also im Anschluss an die Detailplanungsphase. Für diese Phase wird bei Immobilienbewertungen entweder eine sogenannte ‘unendliche Rente’ oder ‘Residualwert’, auch ‘Exit Value’ genannt, ermittelt.
Die ‘unendliche Rente’ wird aus dem Zinsertrag einer festverzinslichen Geldanlage gezahlt, ohne dass sich das angelegte Kapital ändert - deshalb wird der Ertrag ‘unendlich’ lang erzielt. Die Methode der unendlichen Rente eignet sich, wenn entschieden werden soll, ob man verkaufen oder vermieten soll. Wenn beispielsweise aus Sicht des Verkäufers der Verkaufspreis einer Immobilie inklusive Verkaufsnebenkosten geringer ist als der Quotient aus dem erwarteten jährlichen Nettomietertrag und dem Kalkulationszinssatz, ist eine Vermietung vorteilhaft.
Der Residualwert stellt den Barwert der Zahlungsströme ab Beginn der 2. Phase bis zum Ende der Restlebensdauer dar. Dieser Barwert wird auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert und als Wertbeitrag zu den Resultaten der ersten Phase addiert, woraus sich der Marktwert der Immobilie ergibt.
Vor- und Nachteile der DCF-Methode bei der Immobilienbewertung
Vorteile
- Umfassende Marktkenntnisse werden integriert, was die Bewertung genauer macht als mit anderen Methoden.
- Erhöhte Transparenz und Flexibilität.
- Hohe Akzeptanz, auch international.
Nachteile
Die Methode erfordert zahlreiche Prognosen bei der Wertberechnung, wie zum Beispiel:
- In welcher Höhe wird der jeweilige jährliche Cash-Flow angesetzt?
- Wie werden etwa Steuern und Abgaben berücksichtigt?
- Zu welchem Zinssatz wird diskontiert?
- Kurz: viele Faktoren, die verwirren, verwässern oder die Bewertung ungenau machen könnten.
Keine Sorge, wenn Ihnen dies alles etwas kompliziert vorkommt, wir sind für Sie da. Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren und um Rat zu fragen, wenn Sie Ihre Investitions-Immobilie verkaufen wollen. Wir beraten Sie gerne umfassend, unverbindlich und persönlich.
Andere Bewertungsmethoden
Zu guter letzt fragen Sie sich jetzt vielleicht, was denn genau die Unterschiede vom DCF-Verfahren zu anderen Methoden zur Schäzung von Immobilien sind? Hier eine kurze Übersicht:
Die gängigste Bewertungsmethode für Immobilien ist die hedonische Bewertung, die zu den Vergleichswertverfahren zählt. Diese beruht auf verschiedensten Faktoren und Verkaufspreisen von vergleichbaren Objekten.
Ebenfalls bekannt ist die Ertragswertmethode, welche vor allem für Renditeobjekte verwendet wird und die zu erzielenden Erträge einer Liegenschaft in den Vordergrund stellt.
Eine weitere Methode zur Ermittlung des Immobilienwerts ist die Realwertmethode. Dabei werden die Wiederherstellungskosten einer Immobilie ermittelt. Diese Methode eignet sich vor allem für die Immobilienbewertung von nicht-ertragsorientierten Objekten sowie für Spezialliegenschaften ohne Vergleichswerte.
