Übergang von Nutzen und Schaden beim Immobilienverkauf

In einem Grundstückkaufvertrag wird immer zwischen der Eigentumsübertragung und dem Übergang von Nutzen und Schaden unterschieden.  Für die Parteien ist aber oft nicht klar, was die beiden Begriffe bedeuten und welche Konsequenzen mit der Eigentumsübertragung bzw. dem Übergang von Nutzen und Schaden zusammenhängen. In diesem Artikel erfahren Sie, was die beiden Begriffe bedeuten und weshalb es wichtig ist, die beiden Zeitpunkte zu unterscheiden und im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln. 

Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung bestimmt, wann der Käufer Eigentümer des Grundstücks wird. 

Im Detail setzt die Eigentumsübertragung ein Verpflichtungs- und ein Verfügungsgeschäft voraus. 

Das Verpflichtungsgeschäft besteht bei der Übertragung von Grundeigentum aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag. In diesem Kaufvertrag gehen die Parteien die Verpflichtungen ein, den Kaufpreis zu bezahlen (auf Seiten des Käufers) und das Eigentum sowie den Besitz am Grundstück zu übertragen (auf Seiten der Verkäufers). Der Grundstückkaufvertrag begründet somit vertragliche Verpflichtungen, welche bei Nichterfüllung eingeklagt werden können. 

Das Verfügungsgeschäft (und damit die Eigentumsübertragung) wird beim Grundstückkaufvertrag mit der Eintragung des Kaufvertrags im Grundbuch abgeschlossen. Die entsprechende Eintragung wird in der Regel vom zuständigen Notar vorgenommen

Mehr zur Eigentumsübertragung erfahren Sie in diesem weiterführenden Ratgeberartikel.

Der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden bestimmt, wer das Risiko trägt, wenn das Grundstück aufgrund eines zufälligen Ereignisses verschlechtert wird oder untergeht und wer Anspruch auf die Früchte des Grundstücks (wie z.B. die Mieterträge und Nebenkosten) hat. Bei der Bestimmung des Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden gelten folgende Grundregeln:

• Wird der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden nicht ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt, erfolgt der Übergang von Nutzen und Schaden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Somit trägt der Käufer ab Vertragsschluss das Risiko eines zufälligen Untergangs. 

• Regeln die Parteien den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden im Vertrag ausdrücklich, gilt dieser Zeitpunkt als massgebend und das Risiko.

Um das Zusammenspiel zwischen Eigentumsübertragung und Übergang von Nutzen und Schaden etwas besser zu verstehen, hier ein Beispiel. 

Eine Käuferin und ein Verkäufer sind sich einig geworden und schliessen gemeinsam einen öffentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrag für eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus ab. Eine Woche nach der Beurkundung dringen in Folge eines heftigen Sturms grosse Wassermengen in den Keller des Einfamilienhauses ein. Der Verkäufer war ausser Haus und konnte bei seiner Rückkehr nur noch die verursachten Schäden u.a. auch an der Elektronik und der Heizung in fünfstelliger Höhe feststellen. 

Wer hat nun die Kosten zu übernehmen? 

Nachfolgend sehen Sie anhand 5 möglicher Konstellationen, dass die Frage nach der Kostenübernahme eigentlich gar nicht so schwer beantwortbar ist.
 

Die Parteien haben den Übergang von Nutzen und Schaden vertraglich nicht geregelt. Die Anmeldung beim Grundbuchamt und die Schlüsselübergabe sind noch nicht erfolgt.

Bei fehlender vertraglicher Vereinbarung gehen Nutzen und Schaden mit öffentlicher Beurkundung (Verpflichtungsgeschäft) auf die Käuferin über. Das bedeutet, dass die Käuferin für die Schäden aufkommen muss, obwohl sie nicht Eigentümerin der Liegenschaft ist. Da die Schlüssel noch nicht übergeben wurden, hatte sie auch keine Einwirkungsmöglichkeit, indem sie beispielsweise zum besagten Zeitpunkt mittels Sandsäcken den Wassereintritt grösstenteils hätte verhindern können. Diese Konstellation wirkt sich sehr nachteilig für den Käufer aus.  

Die Parteien haben den Übergang von Nutzen und Schaden vertraglich auf den Zeitpunkt der Eintragung des Kaufvertrags im Grundbuch festgelegt. Die Schlüssel wurden bereits übergeben, die Anmeldung beim Grundbuchamt ist jedoch noch nicht erfolgt.

Da die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist, hat die Käuferin das Eigentum an der Liegenschaft noch nicht erworben und Nutzen und Schaden sind noch beim Verkäufer. Der Verkäufer muss daher für die Schäden aufkommen. Da er die Schlüssel bereits übergeben hat, fehlte aber ihm jegliche Möglichkeit, die drohenden Schäden (z.B. mittels Sandsäcken) abzuwehren. Diese Konstellation wirkt sich sehr nachteilig auf den Verkäufer aus. 

Die Parteien haben den Übergang von Nutzen und Schaden vertraglich auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe festgelegt. Die Anmeldung beim Grundbuchamt und die Schlüsselübergabe sind noch nicht erfolgt.

Da die Schlüsselübergabe noch nicht erfolgt ist, sind Nutzen und Schaden noch nicht auf die Käuferin übergegangen. Der Verkäufer muss für die Schäden aufkommen.

Es haftet diejenige Partei, welche auch tatsächlich Zugang zur Liegenschaft hatte und die Höhe der Schäden allenfalls hätte vermindern können. 

Die Parteien haben den Übergang von Nutzen und Schaden vertraglich auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe festgelegt. Die Anmeldung beim Grundbuchamt ist bereits erfolgt, die Schlüssel wurden jedoch noch nicht übergeben.

Die Käuferin hat das Eigentum an der Liegenschaft bereits erworben. Da die Schlüsselübergabe noch nicht erfolgt ist, sind Nutzen und Schaden trotzdem noch nicht auf die Käuferin übergegangen. Der Verkäufer muss für die Schäden aufkommen.

Es haftet diejenige Partei, welche auch tatsächlich Zugang zur Liegenschaft hatte und die Höhe der Schäden allenfalls hätte vermindern können. 

Die Parteien haben den Übergang von Nutzen und Schaden vertraglich auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe festgelegt. Die Schlüssel wurden bereits übergeben, die Anmeldung beim Grundbuchamt ist jedoch noch nicht erfolgt.

Die Käuferin ist noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft. Da die Schlüssel bereits übergeben wurden, sind Nutzen und Schaden trotzdem auf die Käuferin übergegangen, welche somit für die Schäden aufkommen muss.

Es haftet diejenige Partei, welche auch tatsächlich Zugang zur Liegenschaft hatte und die Höhe der Schäden allenfalls hätte vermindern können. 

Insgesamt ist eine ausdrückliche Vereinbarung des Übergangs von Nutzen und Schaden sehr zu empfehlen und der entsprechende Zeitpunkt sollte auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe festgelegt werden. So trägt diejenige Partei das Risiko eines zufälligen Unterganges, welche auch tatsächlich Zugang zur Immobilie hat und auf diese einwirken kann.