Wohnraum, egal ob gemietet, gekauft oder gebaut, ist rar und teuer. Wir werfen einen Blick auf fünf Aspekte, die den Immobilienmarkt in dieser Hinsicht weiter beeinflussen werden.
Zinsveränderungen sind spekulativImmobilien als Anlage bleiben attraktivBaukosten nehmen zuBaulandreserven werden knappBevölkerung wächst
Seit die Zentralbanken die Zinsen zur Eindämmung der Inflation erhöht haben, sind Baukredite und Hypotheken entsprechend teurer geworden. Direkt folgte die Annahme, dass dadurch die Nachfrage nach Wohneigentum abnehmen und im Gegenzug die Miete wieder attraktiver wird.
Die Nachfrage nach Wohneigentum sei bei Eigentumswohnungen um 4,1 Prozent und bei Häusern um 5,2 Prozent gesunken. Doch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sind nicht deutlich gesunken. Die Preise für Eigenheime sind im Jahr 2022 sogar leicht gestiegen. So hielt die positive Preisentwicklung auch im Q3 an - Einfamilienhäuser und Eigentumswohnung gewannen im Vergleich zum Vorquartal 1.2% an Wert. Ob sich dies nach dem Anstieg der Hypothekarzinsen infolge der letzten Leitzinserhöhung von 0.5 auf 1 Prozent mittelfristig ändern wird? Solange die Inflation weiter zunimmt, ist damit zu rechnen, dass Notenbanken den Zins weiter anheben. Gemäss den aktuellen Prognosen der Schweizer Zentralbank, sollte die Inflation jedoch in den kommenden Jahren leicht rückläufig sein (von 2.9% in 2022 zu 2.2% in 2023). Falls die angehobenen Zinsen und der Krieg in Osteuropa zu einer Rezession führen, ist als Massnahme die erneute Senkung des Zinses durch die Notenbanken zu erwarten
Bisher zeigte sich, dass die angehobenen Zinsen dem Preisboom bei Immobilien kein Ende setzen konnten. Die Zunahme ist lediglich abgeflacht. Denn Wohneigentum bleibt beliebt und das Angebot spärlich. Im hektischen Alltag ist es der Traum von Vielen, ein Haus mit schönem und ruhigen Garten zu haben oder eine Eigentumswohnung, über die man selbst bestimmen kann.
Nach der letzten Zinserhöhung Mitte Dezember sagen nun jedoch einige Experten eine weitere Abkühlung der Immobilienpreise voraus. Die Preise geraten jedoch vor allem bei grösseren Renditeobjekten, und weniger bei Eigenheimen unter Druck.
Lieferengpässe, Fachkräftemangel und viele Aufträge aus den Niedrigzinszeiten: Der Bausektor ist an seinen Kapazitätsgrenzen, was es ihm erlaubt, die Preise zu erhöhen. Gleichzeitig sind die Baukredite teurer geworden. Das widerspiegelt sich auch in der Entwicklung des Baupreisindexes der Schweiz, der innerhalb von eineinhalb Jahren um zehn Punkte gestiegen ist.
Die steigenden Baukosten tragen zu Teilen auch dazu bei, dass weniger gebaut wird. Wie die aktuellen Zahlen von FRPE zeigen, ist die Entwicklung insbesondere bei den Mietobjekten negativ und wird durch die aktuelle Marktlage vermutlich weiterhin negativ bleiben.
Diese zurückhaltende Bautätigkeit verschärft somit den Wohnungsleerstand in der Schweiz zusätzlich. Waren vor einem Jahr noch 1.54% leerstehende Wohnung vorhanden, sind es jetzt nur noch 1.31%.
Neubau von Wohnungen nimmt nicht nur wegen der steigenden Kosten ab. Ein zunehmend wichtiger Faktor ist auch das fehlende Bauland. Aus Naturschutzgründen, die zu Umzonungen von Bauland führen und wegen der bereits stark verbauten Fläche, ist nicht mehr viel übrig. Bereits 2019 war die Rede von nur noch 11 bis 14 Prozent Baufläche, die noch verfügbar und unbebaut sei. Um mit dieser knappen Ressource haushälterisch umzugehen, wurde auch das Raumplanungsgesetz revidiert. Die Folgen zeichnen sich bereits ab. In den vergangenen zwei Jahren wurden bereits insgesamt 4’800 Wohnungen weniger bewilligt als in den zwei Jahren davor.
Die Knappheit drückt parallel auch die Baulandpreise in die Höhe und zwingt zu verdichtetem Bauen. Bestehende Wohnflächen zu verdichten ist jedoch in der Planung oft deutlich komplexer als der Neubau auf leerstehenden Flächen. Ausserdem liegt der Handlungsbedarf in den Händen der bestehenden Immobilienbesitzer.
Die Bevölkerungszahl in der Schweiz hat in den vergangenen 20 Jahren um 1.4 Millionen Personen zugelegt. Mehr Menschen bedeutet mehr Nachfrage nach Wohnraum. In Zeiten von weniger ausgeprägtem Bau von Wohnraum, tiefem Wohnungsleerstand und abnehmender Verfügbarkeit von bebaubaren Flächen wird der Markt für Wohnimmobilien gleich mehrfach gefordert. Die Preise für Wohnraum dürften aus diesen Gründen weiter zunehmen – zur Freude der Immobilienbesitzer.
