5 Fragen und Antworten zur Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich am Gewinn aus dem Grundstücksverkauf. Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis.

Der Grundstückgewinn berechnet sich nach folgender Formel: 

Grundstückgewinn = Erlös - Anlagekosten

Mit Erlös ist der Verkaufspreis bei der Veräusserung einer Liegenschaft gemeint, der sich am Immobilienwert orientiert. Zu den Anlagekosten gehören  nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die wertvermehrenden Investitionen, die Maklerprovision, die Handänderungssteuern, die Notariatskosten sowie eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn infolge des Immobilienverkaufs eine Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss. All das kann vom Ertrag abgezogen werden und schmälert somit den steuerbaren Gewinn.

Zur Berechnung  der Grundstückgewinnsteuer, benötigen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Berechnen Sie den Immobilienwert rasch und unkompliziert mit unserem kostenlosen Rechner. 

Das Steuerharmonisierungsgesetz des Bundes verpflichtet alle Kantone eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 Bst. d StHG), somit gibt es keinen Kanton, wo es zu keiner Besteuerung des Grundstückgewinns kommt. 

Die Steuersätze für die Grundstückgewinnsteuer sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich.

In den Kantonen Uri, Obwalden, Nidwalden, Freiburg, Basel-Stadt, Appenzell Ausserrhoden, Aargau, Thurgau, Tessin, Waadt und Genf ist der Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer proportional. Hier wird also jeder Grundstückgewinn – unabhängig von seiner Höhe – mit dem gleichen Tarif besteuert. 

Der Kanton Zürich und die anderen übrigen Kantone wenden einen progressiven Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer an. Höhere Grundstückgewinne werden hier stärker besteuert als kleine.

Berechnungsbeispiel für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

Wir wissen nun also, dass Im Kanton Aargau der Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer proportional ist. Es gibt aber Abstufungen bei der Besitzdauer. Bei einer Besitzdauer von einem Jahr, ist der Steuersatz auf den Gewinn ganz 40 Prozent. Ab einer Besitzdauer von 25 Jahren nur 5 Prozent. Die ganze Liste mit den Abstufungen im Kanton Aargau finden Sie hier.

Angenommen, Sie verkaufen Ihre Immobilie im Aargauischen nach einer Besitzdauer von 15 Jahren für CHF 1’440’000. Um diesen Preis verlangen zu können, haben Sie vorher aber wertsteigernde Investitionen gemacht, haben mit einem Makler zusammengearbeitet, Kosten für Handänderung und Notariat gehabt. Der Steuersatz bei der Besitzdauer von 15 Jahren liegt bei 16 Prozent. Im Kanton Aargau werden die Kosten vom Verkäufer getragen.

Steuerpflichtig ist immer der Verkäufer, nie der Käufer. Egal ob der Verkäufer eine natürliche oder juristische Person ist, muss diese den Gewinn aus dem aus der Veräusserung des Grundstücks versteuern.Kommt der Verkäufer seiner Pflicht nicht nach, kann die Steuerbehörde aufgrund des gesetzlichen Pfandrechts auf den Käufer zurückgreifen.

Der Käufer tut deshalb gut daran, sich gegen einen Rückgriff des Steueramtes abzusichern. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Den Steuerbetrag beim Notar oder beim kantonalen Steueramt hinterlegen.

2.  Käufer und Verkäufer vereinbaren, dass der Käufer die Steuer im Namen des Verkäufers bezahlt  und dieser dafür die entsprechende Summe vom Kaufpreis abzieht.

Allgemein ist anzuraten, die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer ausdrücklich im Kaufvertrag zu regeln.  

Ja, die kantonalen Steuergesetze sehen Ausnahmen bei der Steuerpflicht vor. Zu einem Aufschub der Steuer führen:

• Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung. 
• Eigentumswechsel unter verheirateten Personen im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Eheteils an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Eheleute einverstanden sind.
• Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung.
• Umstrukturierungen (Fusionen, Spaltungen, Umwandlungen) sowie beim Übergang einer Mehrheitsbeteiligung der Gesellschaft.

Bei Vererbung einer Immobilie wird die Steuer aufgeschoben. Sie wird erst fällig, sobald der Erbe die Immobilie selbst verkauft.

Von der Grundstückgewinnsteuer befreit sind:

• die Eidgenossenschaft und ihre Anstalten
• die Landeskirchen
• gemeinnützige Institutionen
• die Kantone und Gemeinden

In vielen Kantonen gibt es einen steuerfreien Betrag. Im Kanton Schwyz wird beispielsweise erst bei mehr als CHF 2’000 Gewinn eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Im Kanton Luzern sind die ersten CHF 13’000 des Gewinns von der Besteuerung befreit. 

1. Besitzdauer verlängern

Da in den meisten Kantonen die Höhe der Besteuerung unter anderem von der Besitzdauer abhängig ist, kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf des eigenen Hauses einige Monate zuzuwarten. Insbesondere wenn die Haltedauer sehr kurz war. Denn je nach Kanton wird dafür ein Zuschlag auf den Steuertarif der Grundstückgewinnsteuer erhoben. 

Tipp: Manchmal reicht es, nur ein paar wenige Monate abzuwarten, da beim Grossteil der Kantone die Haltedauer nach Jahren und nicht nach Monaten berechnet wird. Der Eintrag ins Grundbuch ist als Stichtag massgebend.

2. Ersatzbeschaffung in Erwägung ziehen

Mit einer Ersatzbeschaffung können Sie den Gewinn übertragen und somit eine Besteuerung umgehen. Beachten Sie, dass in den einzelnen Kantonen unterschiedliche Fristen für die Ersatzbeschaffung gelten. 

3. Abzug von wertvermehrenden Investitionen

Wenn Sie vor dem Verkauf ins Grundstück bzw. in die Liegenschaft investieren, bewahren Sie unbedingt sämtliche Belege von den getätigten wertvermehrenden Investitionen auf. Diese können als Aufwendungen vom Gewinn  abgezogen werden. In der Regel gilt das Gleiche für die Maklergebühren.