Der Kaufvertrag für Haus und Wohnung – worauf muss ich achten?

Beim Kaufvertrag geht es ans Eingemachte. Das ist die vielleicht wichtigste Unterschrift des Jahres. Umso mehr Aufmerksamkeit ist gefragt.
Der Kaufvertrag regelt alle Pflichten und Rechte von Käuferschaft und Verkäuferschaft. Dabei sind einige Angaben unverzichtbar, und zwar:

• Die vollständigen Personalien aller Parteien
• der Kaufgegenstand – ob Haus, Wohnung oder Grundstück, mit allen im Grundbuch eingetragenen Rechten und Pflichten.
• die Ausstattung: Soll Mobiliar mitverkauft werden?
• der Zustand der Immobilie: Gibt es Mängel?
• die Gewährleistung: Oft ist "gekauft wie gesehen" angesagt: Dabei erklärt die Käuferschaft, dass sie das Objekt im heutigen Zustand (mit allen allenfalls vorhandenen Mängeln) erwirbt. Sollten nach dem Verkauf Mängel zutage treten, haftet die Verkäuferschaft dafür nicht. Selbstverständlich sind auch andere Regelungen möglich.
• die Aufteilung der Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung
• der Verkaufspreis, die Zahlungsart, das Zahlungsziel und die Sicherstellung der Kaufpreiszahlung
• der Übergang von Nutzen und Schaden 
• diverse weitere Punkte, beispielsweise betreffend Zonenvorschriften, Niederspannungs-Installationen, Versicherungen, allenfalls bestehende Mietverhältnisse, Steuerfolgen, etc.

Der Wohnungsverkauf ist ein Sonderfall. Der Grund: Als Wohnungseigentümer gehören Sie einer sogenannten Stockwerkeigentümergemeinschaft an und besitzen daher Anteile am Gemeinschaftseigentum. So ist der Kaufvertrag für die Wohnung nochmals komplexer, wie Thomas Käser, Rechtsanwalt und Notar bei Merki & Partner Aarau erklärt:

“Die von der Gemeinschaft früher erlassenen Reglemente, Beschlüsse, Gerichtsstands- und Schiedsklauseln sowie allfällige Urteile gelten auch für den Käufer. Darauf sollte im Kaufvertrag über eine Wohnung unbedingt hingewiesen werden. Zudem sollte in diesem Vertrag auch geregelt werden, wer für offene Forderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft haftet und ob im Zusammenhang mit dem Erneuerungsfonds eine zusätzliche Entschädigung geschuldet ist.”

Prüfen, prüfen, prüfen

Der Kaufvertrag ist das Herzstück jedes Immobiliengeschäfts – egal, ob Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück verkaufen. Der Kaufvertrag wird von einer Notarin oder einem Notar entworfen und Ihnen zur Prüfung übermittelt. Dieser Vertragsentwurf darf keinesfalls nur halbherzig studiert werden. Im Gegenteil: Prüfen Sie das Dokument auf Herz und Nieren. Immerhin haben Sie in der Regel genügend Zeit, das Schriftstück eingehend zu studieren. Bei Fragen oder Unklarheiten fragen Sie nach.
Zuallererst achten Sie auf eine korrekte Rechtschreibung. Sind alle Namen richtig geschrieben? Anschliessend prüfen Sie die Immobiliendaten. Sind alle wichtigen Fakten vorhanden oder fehlt etwas – zum Beispiel ein Hinweis auf den Erneuerungsfonds oder die Nummer der Wohnung. Genauso wichtig ist der exakte Verkaufspreis und die Bankdaten der Verkäuferschaft. 

Notaranderkonto – sicher ist sicher

Die Übergabe soll bereits vor der Eintragung ins Grundbuch stattfinden? Dann lohnt sich nebst einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen der Bank allenfalls ein sogenanntes Notaranderkonto (auch Klientengelderkonto oder Treuhandkonto genannt), auf dem der Kaufpreis übergangsweise gesichert ist. In diesem Fall übernimmt der Notar in der Zwischenzeit die Rolle eines Treuhänders, der das Geld bis zur Grundbucheintragung verwahrt und die korrekte Abwicklung sicherstellt. So fühlen sich beide Parteien gut abgesichert. 
Doch wer übernimmt eigentlich die Gebühren für das Notaranderkonto? Das ist im Kaufvertrag zu regeln. In der Regel teilen sich Käuferschaft und Verkäuferschaft die Kosten.

Immobilienkauf rückgängig machen: Geht das?

Sobald der Kaufvertrag bei der Notarin oder beim Notar unterzeichnet worden ist, ist er rechtsverbindlich – gekauft ist gekauft. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich dazu, alle Forderungen des Vertrags fristgemäss zu erfüllen. Nur bei ganz gravierenden Mängeln (in absoluten Ausnahmefällen) kann eine Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt und ein Kauf somit rückgängig gemacht werden. 
Umso mehr lohnt es sich, wenn die Käuferschaft vor Vertragsabschluss einen erfahrenen Gutachter beizieht, der das Wunschobjekt eingehend auf Mängel überprüft.  

Das Wichtigste vorab: ohne Notarin / Notar, kein Verkauf. Die Hauptaufgabe der Notarin resp. des Notars: Erstellung des Kaufvertrages für die Immobilie und Durchführung der Beurkundung. Dabei hat die Notarin resp. der Notar beispielsweise auch alle Einträge im Grundbuch zu prüfen und allfällige Fragen der Parteien zu klären. Steht dem Verkauf nichts im Wege, nimmt die Notarin resp. der Notar im Beisein von Käuferschaft und Verkäuferschaft die Beurkundung vor und veranlasst anschliessend den Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt.

Die ganze Zeit über tritt die Notarin / der Notar als neutrale/r und unparteiische/r Vermittler/in auf, der Käuferschaft und Verkäuferschaft detailliert über die Rechtsfolgen ihres Rechtsgeschäftes aufklärt.

Gut zu wissen: Die Notarkosten sind im Kaufpreis nicht inbegriffen und zusätzlich zu bezahlen. Regeln Sie daher im Kaufvertrag, wer die Kosten zu welchem Anteil trägt.

Ist der Kaufvertrag unterschrieben, kümmert sich die Notarin resp. der Notar um weitere wichtige Dokumente – zum Beispiel um die erforderlichen Bewilligungen, Zustimmungen, Verzichte auf Vorkaufsrechte, etc. Sodann veranlasst die Notarin resp. der Notar die Eintragung im Grundbuch und kümmert sich um die korrekte Auslösung der Kaufpreiszahlungen. 

Ganz schön kompliziert?

Verständlich, ein Immobilienkauf ist eine komplexe Angelegenheit, die in erfahrene Hände gehört. Zum Beispiel in die erfahrenen Hände von Immobilienmaklern wie AgentSelly. Lassen Sie sich unverbindlich von unseren Experten beraten und fühlen Sie sich beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung gut abgesichert. Wenn Sie Ihre Immobilie selber verkaufen, können wir Ihnen als Rechtsanwalt und Notar Thomas Käser wärmstens empfehlen.