Immobilienbewertung bei Erbschaft
Wer erbt befindet sich meistens in einer turbulenten Zeit - ein Todesfall in der Familie lässt die Emotionen hochschlagen, weshalb man oft nicht den Kopf für Rechtliches und Finanzielles hat. Sollten Sie eine Immobilie vererbt bekommen, stellen sich natürlich tausend Fragen und letztendlich geht es um viel Wert, sprich Geld. Unter wem dieses aufgeteilt wird, wie und wie viel letztendlich die Erbschaft wert ist: all dies sind entscheidende Fragen und führen leider oft zum Streit. Die Basis ist dabei klar: der Wert der Immobilie. Sollten Sie sich in so einer Situation befinden, dann haben wir Rat für Sie und zeigen Ihnen, auf was es ankommt und wie man eine vererbte Immobilie bewertet.
Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?
Zunächst gilt es ein paar grundsätzliche Informationen zur Erbschaftssteuer in der Schweiz zu wissen. Alle Kantone, ausser den Kantonen Obwalden und Schwyz, erheben eine Erbschaftssteuer. Wie hoch der Betrag dieser Steuer ist und wer sie bezahlen muss, ist von Kanton zu Kanton verschieden. Auf Bundesebene gibt es keine Erbschaftssteuer.
Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt natürlich mit dem Wert der Immobilie oder der Liegenschaft zusammen, weshalb dieser zuerst ermittelt werden muss. Hier erfahren Sie welche Arten der Immobilienbewertung es gibt. Je nachdem, ob es sich um ein Rendite-, Spezial- oder “normales” Immobilienobjekt handelt ist eine andere Bewertungsmethode angebracht.
Wenn wir davon ausgehen, dass es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung handelt, empfiehlt sich eine hedonische Bewertung, die Sie innerhalb von wenigen Minuten machen können. Dies gibt Ihnen schon mal einen ersten Wert, an dem Sie sich orientieren können.
Im Falle einer Erbschaft sind bei Immobilienbewertungen grundsätzlich zwei Verfahren üblich, und zwar das Verkehrswert- und das Kurzgutachten.
Das Verkehrswertgutachten beschreibt das Objekt sehr detailliert und kann bis zu 60 Seiten lang werden. Diese Art von Gutachten ist geeignet falls es Unstimmigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft gibt, z.B. bei mehr als einer erbenden Person. Es ist eine sehr detaillierte Bewertung für den aktuellen Marktwert. Zusätzlich wird dargelegt, wie es zu den verschiedenen Wertermittlungen gekommen ist und worauf diese basieren.
Gerade bei Erbengemeinschaften ist ein solches Gutachten wichtig, wenn es zu Zahlungen kommt. Das heisst, wenn eine Partei die Immobilie behält und die andere Partei auszahlen will.
Das Kurzgutachten beschreibt den Marktwert und ist selten länger als 35 Seiten. Dies ist günstiger, hat aber vor Gericht keine Aussagekraft. Dieses Gutachten wird verwendet, wenn sich die Erben einig sind oder es nur eine erbende Person gibt.
Es ist wichtig, die Immobilie auf alle Fälle neu schätzen zu lassen, weil sonst das Steueramt einen Durchschnittswert für die jeweilige Region nimmt. Hier läuft man in Gefahr, einen zu hohen Wert zu erhalten, was zu einer zu hohen Erbschaftssteuer führt. Darum ist es besser, ein Gutachten zu veranlassen und dieses dem Fiskus zu geben, damit der effektive Marktwert der Immobilie als Grundlage genommen wird.
Zusätzlich zur Steuerfrage hilft ein Gutachten auch der Entscheidung, ob die Immobilie behalten, verkauft, saniert oder vermietet werden soll. Je nachdem sind Emotionen an die Immobilie geknüpft, die das Bild verfälschen und Entscheidungen erschweren. Ein akkurates Gutachten hilft hier zu erfahren, was man mit der Immobilie machen kann. Die Informationen basierend auf dem Zustand, dem Wert und den prognostizierten Kosten für allfällige Sanierungen, Renovationen oder sonstigen Änderungen.
Langer Rede kurzer Sinn: Je genauer der Wert der Erbschaft ermittelt wird, desto genauer werden alle Folgerechnungen – ob es sich um Investitionen, Auszahlungen oder Steuern handelt. Und nicht vergessen: Die Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien richtet sich nach dem Verkehrswert, also das Resultat von der Realwertmethode, Ertragswertmethode oder der hedonischen Methode.
Wir empfehlen die hedonische Immobilienschätzung, weil sie schnell und kostenlos ist, und schon mal einen ersten Wert generiert, an dem Sie sich orientieren können. Benutzen Sie dazu Sie unseren Rechner oder erfahren Sie mehr über die Immobilienbewertung.
Wenn es um den Wert eines Grundstücks geht, spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Zuerst einmal ist es wichtig zu wissen, ob das Grundstück bebaubar oder nicht bebaubar ist. Die Grösse und wie viel von der Fläche genutzt werden kann, ist ein weiteres Kriterium. Wie auch die Anbindung an den öffentlichen und individuellen Verkehr sowie der Erschliessungsgrad bezüglich Wasserleitung, Strom, Gas etc.
Grundstücke, wie auch Immobilien bedürfen einer professionellen Schätzung. Sollten Sie jedoch selber einen ersten Wert haben wollen, dann können Sie den Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl multiplizieren und einen Quervergleich mit Grundstücken in Ihrer Region machen.
Wir warnen davor, diese Werte als Grundlage für Erbschaftssteuern oder Auszahlungen zu nehmen, da sie leicht um mehrere zehntausend Franken danebenliegen können.
Besonders wenn Sie daran denken, das Grundstück zu verkaufen, ist es relevant das Potential zu kennen. Wenn es für Investoren attraktiv ist, dann kann das Grundstück als Renditeobjekt teurer verkauft werden.
Sollten Sie ein Grundstück erben, empfehlen wir es von Experten bewerten zu lassen, damit Sie, wie auch bei einer Immobilie, dem Steueramt zeigen können, dass Sie den aktuellen Wert ermittelt haben. So zahlen Sie sicher nicht zu viele Steuern und können im Falle einer Erbengemeinschaft mit den anderen Parteien faktenbasiert über die weiteren Schritte nachdenken.
Die Besteuerung von Erbschaften in der Schweiz unterliegt der kantonalen Steuerhoheit, weshalb es grosse Unterschiede in den Steuersätzen gibt. Nachfolgend finden Sie eine Tabelle mit den Steuersätzen und eine zu den Freibeträgen pro Verwandtschaftsgrad und Kanton.
Für Ehegatten sind Erbschaften in der ganzen Schweiz steuerfrei. Für alle anderen Beziehungen zur verstorbenen Person gelten pro Kanton folgende Steuersätze, die Sie hier finden.
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