Wer die eigene Immobilie den Nachkommen vermachen will, hat generell die Wahl zwischen Erbschaft und Schenkung. Doch was sind die Unterschiede und was lohnt sich steuertechnisch mehr? Damit die Immobilie für die Nachkommen eine möglichst kleine Steuerlast nach sich zieht, sollten Sie sich über die beiden Optionen Erbschaft und Schenkung informieren. Wir zeigen auf, welches die wichtigsten Unterschiede sind und was es zu beachten gilt.
Was ist der Unterschied zwischen Schenkung und Erbschaft?
Der Unterschied zwischen Schenkung und Erbschaft besteht grundsätzlich darin dass eine Schenkung zu Lebzeiten gemacht wird, was das ganze Szenario grundsätzlich anders gestaltet, da die Vererbenden mitreden können, teilweise noch in der Immobilie wohnen, oder sonst Einfluss auf die Immobilie haben.
Bei einer Erbschaft wird nach dem Todesfall das Testament befolgt. Sämtliche Regelungen, allfällige Streitigkeiten, Abkommen etc. obliegen den Nachkommen, sofern es nicht nur eine erbende Partei gibt.
Steuertechnisch obliegt eine Erbschaft der Erbschaftssteuer, zu der Sie hier mehr Informationen finden. Schenkungen, wie Immobilien, unterliegen jedoch, je nachdem wie die Immobilie geschenkt wurde, entweder der Vermögens-, Einkommens-, Schenkungs-, Grundstücksgewinn-, oder der Handänderungssteuer.
Wenn Sie eine Immobilie schenken wollen, bedeutet es, diese zu Lebzeiten an Ihre Nachkommen zu überschreiben. Gründe dafür gibt es viele, wie zum Beispiel den Erhalt innerhalb der Familie. Jedoch gibt es einen zunehmend wichtigeren Grund: mit der Schenkung kann verhindert werden, dass die Immobilie verkauft werden muss, um Kosten für ein Pflegeheim zu decken. Dies kann nämlich angeordnet werden sollten Sie in die Situation geraten, in der Sie in ein Wohn- oder Pflegeheim ziehen, bei welchem Sie die Kosten mit Ihrem Ersparten nicht mehr selber decken können. Durch die Schenkung sichern Sie Ihre Immobilie von diesem Szenario ab.
Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Nachkommen übertragen wollen, gibt es folgende Möglichkeiten:
- Verkauf zum Verkehrswert
- Gemischte Schenkung - Verkauf unter dem Verkehrswert
- Vollständige Schenkung - Erbvorbezug
Erbvorbezug
Häufig wird der Erbvorbezug gewählt, was heisst dass der/die Begünstigte den Wert der Immobilien anrechnen lässt und den allfälligen Geschwistern gegenüber ausleihen muss. Hier gibt es jedoch die Möglichkeit als Vererbende(r) die Immobilie als ‘nicht ausgleichspflichtige Schenkung’ zu deklarieren.
Gemischte Schenkung
Bei dieser Methode der Immobilienschenkung zahlt die erhaltende Person einen Kaufpreis, der deutlich unter dem Marktwert liegt. Damit kann die Schenkungssteuer umgangen werden jedoch nicht die Ausgleichspflicht bei der späteren Erbteilung. Diese betrifft die Differenz zwischen Marktwert bei Schenkung, wie auch die Wertsteigerung der Immobilie.
Auf alle Fälle ist eine Immobilienbewertung beim Zeitpunkt der Schenkung absolut notwendig. Hier gelangen Sie zu unserem Online-Rechner, wo Sie in 3 Minuten den aktuellen Marktwert berechnen können.
Wohnrecht
Sie können in der Immobilie wohnen, dürfen Sie aber nicht vermieten. Sie tragen die meisten anfallenden Kosten, müssen jedoch zusätzlich den Eigenmietwert versteuern.
Nutzniessung
Bei einer Nutzniessung können Sie die Immobilie entweder selber bewohnen oder vermieten. Sollten Sie sie vermieten stehen Ihnen die Mieteinnahmen zu. Im Gegenzug müssen Sie darum auch weiterhin Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, Gebühren etc. bezahlen und den Eigenmietwert versteuern.
Sowohl die Schenkung wie auch der Erbvorbezug ist in der Schweiz von der Grundstückgewinnsteuer befreit. Jedoch bestehen Einschränkungen bei der gemischten Schenkung. Hier muss der unentgeltliche Anteil mindestens 25% des Verkehrswertes betragen.
Es besteht eine Ausgleichspflicht für Erben bei der Erbteilung (gemäss Artikel 626 ff. ZGB), die zu hohen Kosten führen kann. Deshalb kann es unter Umständen lukrativer sein, Ihre Immobilie an die Kinder zu verkaufen, anstatt sie zu schenken. In diesem Fall lohnt es sich einen Steuerberater hinzuzuziehen, da bei einem äusserst tiefen Preis dass bei einem sehr tiefen Preis trotzdem relativ hohe Steuern anfallen.
Die Schenkungssteuer muss die Person entrichten, die beschenkt wird. Die Berechnungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Immobilie. Erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie einfach und unkompliziert hier in 3 Minuten.
Persönliche Gegenstände und Hausrat-Objekte werden nicht besteuert. Zudem sind eng verwandte Personen normalerweise von der Schenkungssteuer befreit. Die Handhabung der Erbschafts-, sowie Schenkungssteuern obliegt den Kantonen und kann sich darum stark unterscheiden. Mehr zu den Erbschaftssteuern finden Sie hier.
In den meisten Fällen muss die Schenkung in den Schweizer Kantonen mittels einer separaten Steuererklärung mit Beginn des Zuwendungsdatums versteuert werden. Da die Immobilie Ihr Vermögen erhöht, müssen Sie es entsprechend als Teil Ihres Vermögens besteuern. Details dazu erhalten Sie beim Steueramt Ihres Kantons.
Beachten Sie auch, dass in den meisten Kantonen die Obergrenze für Gegenleistungen bei 75% des Werts der Liegenschaft liegt. Das heisst, dass die Schenkung bei mindestens 25% liegen sollte, damit sie noch als solche zählt.
Was genau für Sie ein Vor- oder Nachteil ist, kommt ganz auf Ihre individuelle Situation, Ihre Pläne, Bedürfnisse an.
Ein Vorteil für viele besteht darin, dass die Immobilie in der Familie bleibt. Wenn dies die Priorität ist, gibt es folgendes zu beachten:
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Rückkaufsrecht: Die Eltern behalten sich das Recht vor, das Haus zu einem festgelegten Preis zurückzukaufen. Dieses Recht kann für bis zu 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Wenn das Recht im Grundbuch steht, gilt dies auch, wenn der Erbe das Haus einem Dritten verkauft. Dieser muss bis zum Ablauf des Rechts damit rechnen, dass die Erben das Haus zum vereinbarten Preis zurückkaufen. Dieses Risiko geht wohl kaum jemand ein.
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Gewinnbeteiligungsrecht: Der Erbe verpflichtet sich, die Eltern und die anderen Erben am Gewinn zu beteiligen, falls er das Haus vor der vereinbarten Frist verkauft. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Vorzugspreis, den die Eltern dem Erben gewährt haben. Von diesem Betrag der Erbe die Grundstückgewinnsteuer und allfällige wertvermehrende Investitionen abziehen. Sinnvollerweise wird das Gewinnbeteiligungsrecht mit dem Vorkaufsrecht verknüpft.
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Vorkaufsrecht: Der Erbe räumt den Eltern und anderen Erben ein Vorkaufsrecht ein. Dieses Recht kann für bis zu 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Wenn der Erbe das Haus verkaufen will, informiert der Grundbuchverwalter alle Vorkaufsberechtigten. Diese haben drei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Wenn das Vorkaufsrecht mit dem Gewinnbeteiligungsrecht kombiniert wird, können sie das Vorkaufsrecht ausüben oder die Gewinnbeteiligung verlangen.
Ein Nachteil der Schenkung, neben dem Risiko für Streit unter den Erben bezüglich Ausgleich, Nutzung etc. ist die Gefahr dass bei einer Prüfung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen die geschenkte Immobilie zum bestehenden Vermögen hinzugerechnet wird. Sie erhalten also schlimmstenfalls keine Leistungen, wenn Sie pflegebedürftig sind oder Rente beziehen möchten.
Wenn Sie in die Situation geraten, bei der Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, sollten Sie mit dem Wesentlichen starten: dem Immobilienwert. Nachdem Sie eine hedonischen Bewertung gemacht haben (hier können Sie direkt eine Bewertung für Ihre Immobilie starten), lohnt es sich, eine genaue Einschätzung durch einen unserer Experten einzuholen, damit Sie in allen Belangen der Schenkung mit einem genauen Wert operieren können.
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