Der Kauf einer Immobilie ist für den Käufer mit verschiedenen Kosten- und Steuerfolgen verbunden. Im folgenden Artikel zeigen wir Ihnen, mit welchen sogenannten Kaufnebenkosten Sie beim Kauf rechnen müssen.
Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf auf mich zu?
Steuerfolgen beim Kauf einer Immobilie
Handänderungssteuern
Mit Ausnahme von ZH, UR, GL, ZG, SH und SZ erheben die Kantone bei der Übertragung von Grundstücken eine Handänderungssteuer. Die Steuer ist meistens proportional ausgestaltet und der Steuersatz variiert je nach Kanton zwischen 0,5 % und 2 %. In der Regel bezahlt der Käufer die Handänderungssteuer. Vor dem Kauf einer Liegenschaft ist deshalb zu prüfen, wie die gesetzlichen Bestimmungen im Standortkanton ausgestaltet sind. Auch bei der Handänderungssteuer besteht Verhandlungsspielraum, somit kann die Steuer grundsätzlich vertraglich auf den Verkäufer überwälzt werden.
Einkommenssteuer bei Vorbezug Säule 3a oder Pensionskassengelder
Um über genügend Eigenmittel zu verfügen, kann ein Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a vorbeziehen. Ein solcher Vorbezug ist bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen möglich.
Ein Vorbezug ist jedoch einkommenssteuerpflichtig. Er wird getrennt vom übrigen Einkommen besteuert, und der Steuersatz beträgt ein Fünftel des ordentlichen Steuersatzes. Der Vorbezug wird somit als Kapitalleistung aus Vorsorge besteuert (vgl. Art. 39 DBG).
Wird eine Liegenschaft aus dem Privatvermögen verkauft, fällt in der Schweiz regelmässig eine Grundstückgewinnsteuer an. Sie berechnet sich auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten, also auf dem Gewinn, den der Verkäufer durch den Verkauf erzielt. Steuerpflichtig gegenüber dem Gemeinwesen ist der Verkäufer. Eine Übernahme durch den Käufer ist jedoch auch hier vertraglich möglich. Aus diesem, sowie weiteren Gründen, sollte ein Käufer die Grundstückgewinnsteuer nicht vernachlässigen.
Käufer aufgepasst: Bezahlt ein Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer entgegen der vertraglichen Verpflichtung nicht, kann das Gemeinwesen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück (das nach der Eigentumsübertragung dem Käufer gehört) begründen und dieses im schlimmsten Fall verwerten lassen. Dies stellt für den Käufer ein erhebliches Risiko dar. In der Regel wird deshalb die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt oder ein Teil des Kaufpreises zur Bezahlung der provisorisch berechneten Grundstückgewinnsteuer auf ein Treuhandkonto des Notars oder direkt an die Steuerbehörde überwiesen. Daher sollte bezüglich der Grundstückgewinnsteuer eine klare Regelung im Kaufvertrag nicht fehlen.
Sie haben weitere Fragen zur Grundstückgewinnsteuer? Einen detaillierteren Beitrag mit den 5 wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundstückgewinnsteuer finden Sie hier.
Gebühren- und Kostenfolgen des Immobilienkaufs
Notariats- und Grundbuchgebühren für den Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss zwingend von einer neutralen Urkundsperson öffentlich beurkundet werden. Die Höhe der Beurkundungsgebühren ist von Kanton zu Kanton verschieden und variiert zum Teil erheblich. In einigen Kantonen sind die Kosten mit einem verbindlichen Prozentsatz des Kaufpreises festgelegt. In anderen Kantonen wird die öffentliche Beurkundung nach Aufwand verrechnet, wobei der Stundenansatz je nach Bedeutung und Schwierigkeit des Einzelfalls variiert. In der Regel betragen die Notariatsgebühren 0,1% - 0,5% des Kaufpreises. Um Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir, die Kosten im Vorfeld bei der Urkundsperson abzuklären.
Nach der Beurkundung muss der Kauf im Grundbuch eingetragen werden. Mit der Eintragung wird der Käufer der neue Eigentümer der Immobilie. Die Grundbuchanmeldung erfolgt in der Regel durch die Urkundsperson und ist gebührenpflichtig, wobei die Höhe der entsprechenden Gebühren wiederum von Kanton zu Kanton variiert.
Wer die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren trägt, können die Parteien frei vereinbaren. Teilweise werden sie hälftig von beiden Parteien oder ganz von Käufer oder Verkäufer getragen.
Notariats- und Grundbuchgebühren für die Errichtung eines Schuldbriefs
Wird der Immobilienkauf durch ein Bankdarlehen finanziert, verlangt die Bank in der Regel ein ausreichend hohes Pfandrecht als Sicherheit. Reichen die auf dem Grundstück bereits eingetragenen Pfandrechte nicht aus, müssen zusätzliche Sicherheiten bestellt werden. Dies geschieht durch die Erhöhung der Pfandsumme eines bestehenden Pfandrechts oder durch die Bestellung eines neuen Pfandrechts. Solche Rechtsgeschäfte müssen - wie der Kaufvertrag - von einer Urkundsperson öffentlich beurkundet und anschliessend im Grundbuch eingetragen werden.
Die hierfür fällig werdenden Notariats- und Grundbuchgebühren sind durch den Käufer zu tragen, wobei die Höhe der entsprechenden Gebühren wiederum von Kanton zu Kanton variiert.
Eine Maklerprovision ist in der Regel vom Käufer nicht geschuldet. Eine Ausnahme besteht, wenn der Käufer dem Makler einen Suchauftrag erteilt hat.
Zusammengefasst muss der Käufer bei einem Immobilienerwerb insbesondere folgende Kosten im Auge behalten:
-
Handänderungssteuern
-
Einkommenssteuern beim Vorbezug von Pensionskassen- oder Säule 3a-Geldern
-
Notariats- und Grundbuchgebühren für das Kaufgeschäft
-
Notariats- und Grundbuchgebühren für die Errichtung des Schuldbriefs
-
Weitere vertraglich ausdrücklich übernommene Kosten
Dabei ist zu beachten, dass sich die Kaufnebenkosten je nach Kanton und Finanzierungslösung auf bis zu 5% des Kaufpreises belaufen können. Es empfiehlt sich, diese Kosten nicht zu vernachlässigen und entsprechend zu budgetieren.
