Kosten- und Steuerfolgen eines Immobilienverkaufs

Beim Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen fällt in der Schweiz eine Grundstückgewinnsteuer an. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf die Differenz zwischen dem Veräusserungswert (also dem Verkaufspreis) und den Anlagekosten erhoben. Die Anlagekosten entsprechen in der Regel dem Erwerbspreis und den während der Haltedauer getätigten anrechenbaren Aufwendungen, wie z.B. wertvermehrende Investitionen, Maklerprovision und weitere je nach kantonaler Regelung anrechenbaren Kosten. Werterhaltende Aufwendungen können in der Regel als Anlagekosten angerechnet werden.

Lesetipp: Erfahren Sie hier, ob sich eine wertvermehrende oder eine werterhaltende Investition für Sie lohnt.

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt vom kantonalen Steuersatz und der Haltedauer ab. Eine Übersicht der in den verschiedenen Kantonen anwendbaren Steuersätze finden Sie im Steuermäppchen Grundstückgewinnsteuer (Steuerperiode 2021).

Als Grundsatz gilt: Je kürzer die Haltedauer, desto höher die Grundstückgewinnsteuer.

Steuerpflichtig ist immer der Verkäufer. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Käufer vertraglich verpflichtet, die Steuer ganz oder teilweise zu übernehmen. Solche Parteivereinbarungen gelten nur zwischen den Vertragsparteien, nicht gegenüber dem Gemeinwesen. Bezahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, kann das Gemeinwesen das Grundstück (welches nach der Eigentumsübertragung dem Käufer gehört) grundsätzlich verwerten lassen. Das ist ein Risiko für die Käuferschaft. Entsprechend wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel sichergestellt bzw. ein Teil des Kaufpreises wird zur Bezahlung der provisorisch berechneten Grundstückgewinnsteuer auf ein Treuhandkonto des Notars oder direkt der Steuerbehörde überwiesen.

In gewissen Fällen gewähren sämtliche Kantone einen Steueraufschub. Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Grundstückgewinnsteuer bei der Eigentumsübertragung nicht erhoben, sondern bis zur nächsten steuerbaren Handänderung aufgeschoben wird. Ein solcher Aufschub wird beispielsweise bei Ersatzbeschaffungen von selbst genutztem Wohneigentum, bei Handänderungen infolge Erbgang, bei Schenkungen oder bei Handänderungen unter Familienangehörigen gewährt. 

Ratgeber: Einen Beitrag zu wichtigen Fragen und Antworten zur Grundstückgewinnsteuer finden Sie hier.

Mit Ausnahme der Kantone ZH, UR, GL, ZG, SH und SZ, erheben die Kantone bei einer Übertragung von Immobilien eine Handänderungssteuer. In der Regel bezahlt die Handänderungssteuer der Käufer, in gewissen Kantonen ist jedoch auch der Verkäufer verpflichtet, die Hälfte der Handänderungssteuer zu bezahlen.

Vor Verkauf eines Grundstücks ist daher zu prüfen, ob Sie als Verkäufer von Gesetzes wegen einen Teil der Handänderungssteuer zu übernehmen haben. Auch hier ist es jedoch möglich, die Übernahme der Handänderungssteuer ganz oder teilweise dem Verkäufer zu überbinden. 

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss zwingend öffentlich beurkundet werden, d.h. der Kaufvertrag muss durch eine neutrale Urkundsperson öffentlich beurkundet werden.

Die Höhe der Notarkosten sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich und variieren teilweise erheblich. In einigen Kantonen sind die Kosten mit einem verbindlichen Prozentsatz zum Kaufpreis proportional festgelegt. In anderen Kantonen wird die öffentliche Beurkundung nach Aufwand in Rechnung gestellt. Der Stundenansatz variiert je nach Bedeutung und Schwierigkeit des Einzelfalles. In der Regel belaufen sich die Notariatsgebühren auf 0,1% – 0,5% des Kaufpreises.

Tipp: Wir empfehlen Ihnen, die Kosten der öffentlichen Beurkundung vor der Beurkundung abzuklären.

Die Kostentragung erfolgt gemäss Absprache im Kaufvertrag. In der Regel werden die Kosten je hälftig unter den Parteien aufgeteilt.

Ein Verkäufer überträgt das Eigentum an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Tagebuch des Grundbuchs. Diese Grundbuchanmeldung erfolgt in der Regel durch den beurkundenden Notar und ist gebührenpflichtig. Die Höhe der entsprechenden Gebühren unterscheidet sich auch hier von Kanton zu Kanton. Sie werden teils nach Zeitaufwand, teils proportional zum Kaufpreis berechnet und betragen meist 0,1% – 0,5% des Kaufpreises.

Normalerweise werden sie zwischen Käufer und Verkäufer gleichmässig aufgeteilt, es kommt aber auch hier auf die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien an. 

Hat der Verkäufer die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen, wird bei einem erfolgreichen Verkauf die Maklerprovision fällig. Die Höhe der Maklerprovision hängt von der Vereinbarung mit dem Makler ab. Typischerweise beträgt die Provision aber zwischen 2% – 3% des Verkaufspreises, je nach Art und Lage der Immobilie. Bezahlt werden muss die Provision von demjenigen, der den Makler beauftragt hat.

Muss beim Immobilienverkauf die Hypothek gekündigt werden, da der Käufer die Hypothek nicht übernehmen will oder kann, muss der Hypothekarvertrag vorzeitig gekündigt werden. Um den mit der Kündigung erlittenen Schaden auszugleichen, stellt die Bank dem Verkäufer eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung hängt vom Zinssatz der Hypothek, von deren Restlaufzeit und vom Wiederanlagezins, den die Bank mit der Anlage der zurückbezahlten Hypothek erzielen könnte, ab.

Beim Verkauf eines Grundstücks kann der Verkäufer die zu bezahlende Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechnen. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann daher im Normalfall nicht bei der Einkommenssteuer abgezogen werden. Bei der Einkommenssteuer können Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann als abzugsfähige Schuldzinsen geltend gemacht werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek bei der gleichen Bank ersetzt wird.

Wir haben noch einen weiteren Beitrag mit Informationen zu den Kostenfolgen beim Hausverkauf. Dabei ist zu beachten, dass im Zusammenhang mit dem Hausverkauf durchaus noch weitere (von Ihnen abhängige bzw. von der im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarung abhängige) Kosten entstehen können.