Immobilienbewertung: Die Realwertmethode
Für die Ermittlung des Werts einer Immobilie stehen verschiedene Methoden zur Verfügung, welche je nach Objekt und Ziel der Immobilienbewertung angewendet werden können. In diesem Artikel stellen wir eine dieser Methoden vor: die Realwertmethode. Wir erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
Die Realwertmethode (auch Substanzwert- oder Sachwertmethode genannt) ist eine Bewertungsmethode für Immobilien. Dabei werden die Wiederherstellungskosten einer Immobilie ermittelt. Diese Methode eignet sich vor allem für die Immobilienbewertung von nicht-ertragsorientierten Objekten sowie für Spezialliegenschaften ohne Vergleichswerte.
Anders als die hedonische Methode oder die Ertragswertmethode orientiert sich die Realwertmethode nicht unbedingt an Marktfaktoren, sondern an den theoretischen Wiederbeschaffungskosten. Die Basis der Realwertmethode bildet die Annahme, dass ein Käufer oder eine Käuferin nicht mehr für eine Immobilie bezahlen würde, als es kosten würde, diese heute neu zu bauen. Somit ist der Realwert (auch Substanzwert oder Sachwert genannt) gleichzusetzen mit denjenigen Kosten, die man für den Neubau des Hauses heute aufwenden müsste und setzt sich aus Bauwert und Landwert zusammen. Dieser Wert kann eine obere Grenze beim Kauf bilden, weicht meist jedoch deutlich vom Marktwert ab.
Für die Berechnung des Realwerts wird einerseits der Bauwert - also der Gebäudewert - sowie der Landwert verwendet. Dabei kommen verschiedene Metriken zum Einsatz.
Schritt 1: Landwert berechnen
Für die Berechnung des Landwerts, also dem Wert des Grundstücks, auf dem eine Immobilie steht, wird grösstenteils ein Vergleichswertverfahren verwendet. Hierbei werden möglichst viele Landverkäufe in ähnlicher Lage berücksichtigt und ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt. Alternativ kann auch die Berechnung mittels Lageklassen verwendet werden. Bei diesem Verfahren werden Grundstücke in verschiedene Klassen eingeteilt.
Schritt 2: Neubaukosten berechnen
Je nach Ausgangslage können die Neubaukosten anders berechnet werden. Bei neueren Gebäuden, bei denen die Baukostenabrechnung noch vorhanden ist, können die effektiven Baukosten mit Baukostenidizes multipliziert werden. Diese Indizes werden von den kantonalen Behörden jährlich herausgegeben.
Bei älteren Objekten, bei denen die historischen Neubaukosten nicht ermittelt werden können, wird meist ein Kubikmeterpreis anhand ähnlicher Objekte ermittelt und mit dem Gebäudevolumen verrechnet.
Schritt 3: Baunebenkosten addieren
Die Baunebenkosten beinhalten alle Ausgaben, die rund um den Bau eines Gebäudes anfallen. Dazu gehören unter anderem Bewilligungen, Gebühren und Versicherungen.
Schritt 4: Bauwert berechnen (Altersentwertung abziehen)
Die Altersentwertung spielt bei der Bestimmung des Realwerts eine zentrale Rolle. Dabei wird einerseits von der technischen Entwertung und anderseits von der wirtschaftlichen Entwertung gesprochen. Da die genaue Wertminderung einer Immobilie nicht genau ermittelt werden kann, gibt es verschiedene Näherungsverfahren.
Schritt 5: Realwert berechnen
Um den finalen Realwert zu berechnen, werden der Landwert und der Bauwert addiert. Bei der Realwertmethode mit Marktanpassungsfaktor wird der ermittelte Realwert zusätzlich auf die Marktlage angepasst, da diese bei der ursprünglichen Berechnung kaum berücksichtigt wird.
Grundsätzlich kann diese Methode auf alle Immobilien angewendet werden. Da jedoch nicht der potenzielle Ertrag, sondern die Substanz der Liegenschaft im Vordergrund steht, eignet sich dieses Verfahren vor allem für nicht-ertragsorientierte Immobilien. Dies sind beispielsweise selbst-genutzte Einfamilienhäuser. Sie wird auch zur Bewertung von Gewerbe-, Industrie- und Spezialliegenschaften eingesetzt oder für Liegenschaften, für die es keine Referenzwerte gibt.
Vorteile der Realwertmethode
Ein klarer Vorteil dieser Methode ist die intuitive Verständlichkeit der Berechnung. Da die Wertermittlung auf klaren Kriterien wie Herstellungskosten beruht, ist sie einfach nachzuvollziehen.
Da anders als beim Vergleichswertverfahren nur wenige Vergleichsfaktoren zu anderen Liegenschaften benötigt werden, eignet sich diese Methode auch zur Bewertung von schwer vergleichbaren Immobilien. Dies können abgelegene Objekte sein oder auch Spezialliegenschaften wie Bahnhöfe oder historische Gebäude.
Nachteile der Realwertmethode
Der Hauptkritikpunkt an der Realwertmethode ist oft die mangelnde Berücksichtigung vom Immobilienmarkt. Denn der erzielbare Preis einer Immobilie hängt nicht nur vom Substanzwert, sondern vor allem von Angebot und Nachfrage ab.
Zudem ist dieses Bewertungsverfahren ziemlich aufwendig und erfordert umfangreiche Sachkenntnis und Erfahrung der Gutachter.
Die gängigste Bewertungsmethode für Immobilien ist die hedonische Bewertung, die zu den Vergleichswertverfahren zählt. Diese beruht auf verschiedensten Faktoren und Verkaufspreisen von vergleichbaren Objekten. Für die kostenlose Online-Bewertung für Häuser und Wohnungen verwenden wir diese Methode.
Ebenfalls bekannt ist die Ertragswertmethode, welche vor allem für Renditeobjekte verwendet wird und die zu erzielenden Erträge einer Liegenschaft in den Vordergrund stellt.
Eine weitere Methode zur Ermittlung des Immobilienwerts ist die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Sie dient als Alternative zur Ertragswertmethode und diskontiert zukünftige Geldströme, um den Kapitalwert zu bestimmen.
