Immobilienverkauf: Was rechtlich zu beachten ist

Es ist wichtig zu betonen, dass jeder Hausverkauf anders ist. Als Verkäufer handelt man immer aus einer ganz individuellen Situation heraus. Ein Wohnortwechsel kann genauso Auslöser für den Verkauf sein wie eine Erbschaft, der Auszug der Kinder, eine Scheidung oder der Wunsch nach altersgerechtem Wohnen. 

Nicht weniger individuell ist der jeweilige rechtliche Kontext und die Frage, welche rechtlichen Aspekte vor und während dem Verkauf geklärt werden müssen. Bei einem Verkauf an die eigenen Kinder, um nur ein Beispiel zu nennen, müssen spezielle Aspekte aus dem Steuer-, Güter-, Erbrecht beachtet werden. 

Die folgenden rechtlichen Fragen gilt es trotz allem, unabhängig von der konkreten Verkaufssituation, vor jedem Hausverkauf zu klären:  

1. Vorkaufsrecht 

Kann jemand ein Vorkaufsrecht geltend machen? Dies würde bedeuten, dass diese Person (der/die “Vorkaufsberechtigte”) im Falle eines Verkaufs die Immobilie für sich beanspruchen kann, selbst wenn der Verkäufer die Immobilie eigentlich an eine andere Person verkaufen möchte. Die konkrete rechtliche Situation ist komplex. Hier erläutern wir die Details.

Ein paar Feinheiten kurz zusammengefasst: 

• Auf jeden Fall gilt es, Kaufinteressenten transparent über allfällige Vorkaufsrechte zu informieren. 
• Erst, wenn mit einer Drittpartei ein Vertrag unterzeichnet wurde, muss der oder die Begünstigte informiert werden.  Er oder sie hat dann drei Monate Zeit, um vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. 
• Finden Sie so früh wie möglich heraus, ob der oder die Begünstigte das Vorkaufsrecht überhaupt ausüben möchte. Es ist auch möglich, dass der/die Vorkaufsberechtigte vorzeitig auf die Ausübung seines Vorkaufsrechts verzichtet.
• Wird eine Immobilie vererbt, ist das Vorkaufsrecht von Dritten in aller Regel nicht relevant.

2. Verkaufsberechtigung

Dürfen Sie die Immobilie überhaupt verkaufen? Je nach Zusammensetzung der Eigentümerschaft kann das komplizierter sein als gedacht. Beispielsweise muss bei einer Erbgemeinschaft, die eine Immobilie erbt, gemeinsam entschieden werden: Ein Verkauf ist somit nur möglich, wenn alle Erben diesem zustimmen. Anders beim Miteigentum: Dort kann jeder Miteigentümer selber über seinen Miteigentumsanteil verfügen (wobei jedoch das gesetzliche Miteigentümer-Vorkaufsrecht zu beachten ist).

3. Dienstbarkeiten

Gibt es Dienstbarkeiten wie Nutzniessung oder Wohnrecht? Oder soll es solche geben? In diesen Fällen darf die Immobilie von einer anderen Person als dem Eigentümer genutzt werden. Das ist besonders im Falle von Verkäufen an die eigenen Kinder relevant.

Sollte ein Vorkaufsrecht vorliegen, nehmen Sie die Informationspflicht gegenüber dem Käufer frühzeitig wahr, um Klagen zu vermeiden.

Tipp: Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt, hat auch der/die Grundbuchverwalter/in eine Mitteilungspflicht.

Beim Aufsetzen des Verkaufsvertrags geht es primär darum, Ihre Interessen richtig abzubilden. Dazu gleich zu Beginn unser wichtigster Tipp: Sie kennen sich nicht mit Rechtsgeschäften aus und arbeiten auch nicht mit einem Makler zusammen? Dann nehmen Sie auf jeden Fall Rechtsberatung oder Unterstützung von einem erfahrenen Makler in Anspruch. Wenn Sie beim Hausverkauf rechtliche Probleme vermeiden können, ersparen Sie sich nicht nur Ärger, sondern auch Zeit.

Was gilt es zu beachten?

Ein wichtiger Tipp, den wir Ihnen mitgeben können: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie so seriös wie möglich bewerten, um einen Preis zu erhalten, der Ihrem Haus gerecht wird. Das ist die beste Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Hilfestellungen dafür gibt es viele - zum Beispiel die Online-Immobilienbewertung von AgentSelly,  mit der Möglichkeit durch einen Besuch eines AgentSelly Beraters vor Ort diese digitale Berechnung in der Genauigkeit zu verfeinern. Je mehr Informationen Sie über das Haus zur Verfügung stellen können, desto genauer ist die Bewertung.

Stellen Sie sicher, dem Käufer neben dem Vertrag eine vollständige Verkaufsdokumentation mit sämtlichen relevanten Unterlagen bereitzustellen.

Stellen Sie sicher, dass der Inhalt des Vertrags alle Ihre Rechte und Pflichten sowie alle massgebenden Informationen des Hausverkaufs beinhaltet. Nutzen Sie als Hilfestellung diese nicht abschliessende Checkliste:

• Typischerweise wird der Notar vom Verkäufer bestimmt. Wen wollen Sie vorschlagen?
• Welche Aspekte rund um den Verkauf sind für Sie zentral? Diese sollten im Vertrag Platz finden.
• Welche rechtlichen Risiken bestehen (allenfalls wegen falscher Angaben zur Immobilie im Dossier)?
• Sollen Mängel explizit festgehalten werden? Die Haftung dafür ist für Sie als Verkäufer so weit wie möglich auszuschliessen.
• Was wird mitverkauft und was nicht - zum Beispiel die Stromsäule für Elektroautos oder gewisses Inventar?
• Welche spezifischen Merkmale sollen zugesichert werden?  Beispielsweise im Falle eines Verkaufobjekts mit mehreren Wohnungen: Mietzinseinnahmen.
• Wie genau soll das Geld schliesslich überwiesen werden - via einen Treuhänder?
• Was möchten Sie rund um die Übergabe festhalten - was muss protokolliert werden?
• AgentSelly unterstützt Sie auch bei den Vertragsverhandlungen. Falls Sie selber verkaufen und die Verkaufsbedingungen verhandeln, empfehlen wir Ihnen die Zusammenarbeit mit einem lokalen Notar, wie lic. iur. Thomas Käser in Aarau.

Mit dem Aufsetzen des eigentlichen Vertrags ist der Hausverkauf noch nicht abgeschlossen. Die nächsten Schritte sind die Eigentumsübertragung und der Grundbucheintrag. Die Verkaufstransaktion ist nämlich erst nach der öffentlichen Beurkundung beim Notar resp. bei der Notarin und der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen.

Sind sich Verkäufer und Käufer einig, geht es zum Beurkundungstermin aufs Notariat. Der Notar hat dafür vorab den Verkaufsvertrag aufgesetzt. Die Unterschriften werden im Beisein des Notars geleistet.

Anschliessend meldet der Notar den Verkauf beim zuständigen Grundbuchamt an. Sobald dies abgeschlossen ist, sind die Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 

Zu diesem Zeitpunkt - falls nicht anders festgehalten - gehen auch “Nutzen und Gefahren” an die neuen Eigentümer über. Das heisst, sie können frei über die Immobilie verfügen, profitieren von den Mietzinserträgen - aber müssen umgekehrt auch alle Kosten und allfällige Wertminderungen tragen. 

Für die Verkäufer gilt zu beachten: Erzielen Sie mit dem Verkauf einen Gewinn, fallen für sie Grundstückgewinnsteuern (und in den meisten Kantonen auch Handänderungssteuern) an.  

Die komplexe rechtliche Situation ist Ihnen nicht ganz geheuer?

Holen Sie sich weitere Tipps oder ausführliche Beratung rund um die Vermarktung bei AgentSelly oder rechtliche Expertise vom Notar. Wir stellen Ihnen gerne unser Fachwissen zur Verfügung.