Im Scheidungsfall: Kann das Eigentum von einem Partner behalten werden oder ist ein Verkauf erforderlich?

Im Falle einer Trennung beziehungsweise Scheidung geht es bei einem gemeinsamen Immobilienbesitz meist um die Frage, ob das Haus behalten oder verkauft werden soll. In der Regel sind beide Versionen eine denkbare Option. Nachfolgend geben wir Ihnen eine Übersicht über Ihre Möglichkeiten und den damit verbundenen juristischen und finanziellen Auswirkungen.

Entscheidend ist an dieser Stelle jedoch auch die Klärung der laufenden Kosten. Ist der im Haus verbleibende Partner nicht in der Lage, die Finanzierung zu leisten, ist meist ein Verkauf der Immobilie inklusive einer Aufteilung des Erlöses die beste Lösung. Auch nach der Scheidung kann ein Ehepartner im Haus wohnen bleiben, sofern ein befristetes Wohnrecht geltend gemacht werden kann. Hier sind zum Beispiel ausgleichende Mietzahlungen für die andere Partei denkbar. Sollte hingegen keiner von Ihnen die bestehende Liegenschaft alleine stemmen können, muss die Immobilie in jedem Fall verkauft werden. Zur genauen Klärung der finanziellen Aspekte ist der Beizug einer Expertin oder eines Experten sinnvoll.

Ratgeber: Für eine erste Auslegeordnung und Einschätzung ihrer Tragbarkeit als Einzelperson, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel Mit wie viel Einkommen und Vermögen kann ich Wohneigentum kaufen?

Ein Haus ist mehr als nur vier Wände. Es ist der vielleicht bedeutendste Ort des Lebens. In allen Ecken und Kanten sammeln sich die Erinnerungen. Verständlich, dass sich viele Partner keinen Verkauf vorstellen können – viel zu schmerzhaft. Zum Glück gibt es Alternativen. Denn Verkaufen ist nicht die einzige Option.

Alternative 1: Auszahlung

Ein Partner will das Wohneigentum behalten? Kein Problem, er muss nur den anderen Partner auszahlen. Doch wie genau funktioniert die Berechnung für die Auszahlung? Ganz einfach: Zunächst wird der aktuelle Wert des Objekts festgelegt, natürlich abzüglich der Restschuld, und anschliessend durch zwei geteilt. Die Hauptbedingung für die Auszahlung: Das Eigentum muss im Rahmen der Ehe erworben worden sein und nicht im Rahmen einer Erbschaft.

Im Falle einer Auszahlung geht der aktuelle Kredit an den alleinigen Eigentümer über – vorausgesetzt, die Bank erklärt sich damit einverstanden und die Hypothek ist für den übernehmenden Ehegatten alleine tragbar. Das Problem: Stuft die Bank den verbleibenden Eigentümer nicht als kreditwürdig ein, kann sie die Überschreibung durchaus ablehnen.

Vorsicht: Im Idealfall überschreiben Sie die Immobilie noch vor der Scheidung. So wird der Fall als Hausverkauf innerhalb der Familie gewertet. Der grosse Vorteil: Findet die Überschreibung innerhalb der Familie statt, lässt sich die Grundstückgewinnsteuer umgehen. Voraussetzung hierfür ist natürlich immer eine gütliche Einigung.

Alternative 2: Realteilung

Bei der Realteilung bleiben einer oder gar beide Partner weiterhin im gemeinsamen Haus wohnen. Allerdings muss es zuvor erst in zwei baulich abgeschlossene Einheiten unterteilt und in Stockwerkeigentum aufgeteilt werden. Die Voraussetzung: Das Haus ist für einen derartigen Umbau geeignet.

Gut zu wissen: Will nur ein Partner das Wohneigentum behalten, kann die andere Hälfte entweder vermietet oder verkauft werden.

Alternative 3: Teilungsversteigerung

Die Eheleute werden sich nicht einig? In diesem Fall schreitet das Kantonsgericht ein. Es ordnet dann eine sogenannte Teilungsversteigerung ein. Das Prinzip: Das gemeinsame Wohneigentum wird öffentlich versteigert. Mit dem Erlös werden dann die Kosten für das Gericht und die Sachverständigen beglichen.

Für den restlichen Erlös gibt es einen Teilungsplan, der den Verkaufspreis auf die beiden Eheleute aufgeteilt.

Vorsicht: Aus rein wirtschaftlicher Sicht ist eine Teilungsversteigerung nicht unbedingt die beste Lösung. Der Grund: Es entstehen Verfahrenskosten, die den Verkaufserlös schmälern. Mit einem normalen Verkauf lässt sich in der Regel ein höherer Erlös erzielen.

Alternative 4: Übertragung auf die gemeinsamen Kinder

Sie haben gemeinsame Kinder? Dann können Sie das Wohneigentum auch auf Ihren Nachwuchs übertragen lassen. Die Voraussetzung: Das Kind muss volljährig sein. Hat es das 18. Lebensjahr zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht vollendet, muss sich erst ein Vormundschaftsgericht mit der Übertragung einverstanden erklären.

Doch Achtung: Bei dieser Variante erhält der Nachwuchs automatisch auch sämtliche Rechte und Pflichten, die mit dem Eigentum im Zusammenhang stehen. Fraglich ist auch hier, ob die Tragbarkeit gegeben ist, d.h. sich die Kinder die Hypothek leisten können.

Nach der Trennung fällen die einstigen Eheleute oft die Entscheidung, dass das gemeinsame Wohneigentum verkauft werden soll. “Oft erachten die sich in Trennung befindenden Ehegatten den Verkauf als optimale Lösung”, weiss Claudia Buta, Notarin und Partnerin der Kanzlei BernLex Juristen KLG aus Erfahrung.

Doch wie genau läuft der Hausverkauf eigentlich ab?

Hat sich eine passende Käuferschaft für die Immobilie gefunden, müssen aus dem Verkaufserlös zunächst alle laufenden Kredite zurückgezahlt werden. Eventuell fällt auch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Sprich: Wird ein Kredit innerhalb der Zinsfestschreibung aufgelöst, macht die Bank Verluste. Ihr entgeht ein Teil der vereinbarten Zinseinnahmen. Und genau diesen Verlust muss der Kreditnehmer im Falle einer vorzeitigen, einseitigen Kündigung ausgleichen.

Doch was passiert mit dem übrigen Erlös?

Zunächst wird über die Eigenmittel abgerechnet: derjenige Ehegatte, welcher beim Erwerb des Grundstücks mehr Eigenmittel zur Finanzierung zur Verfügung gestellt hat, erhält den Mehrbetrag, welcher im Sinne eines unverzinslichen Darlehens dem anderen Ehegatten zur Verfügung gestellt wurde, zurück. Über Investitionen, welche während der Haltedauer getätigt wurden, ist ebenfalls abzurechnen. Hier ist wiederum fraglich, ob ein Ehegatte mehr Geld als im Umfang seines Eigentumsanteils in das Grundstück investiert hat.

Wenn über Eigenmittel und Investitionen abgerechnet wurde, ist vom Verkaufserlös noch eine allfällig geschuldete Grundstückgewinnsteuer abzuziehen. Der übrigbleibende Restbetrag wird sodann entsprechend den Eigentumsquoten an die Ex-Ehegatten verteilt.  

“Wer sich ewig bindet und gemeinsam eine Liegenschaft erwirbt, tut gut daran, sich durch eine Notarin oder einen Notar über die Möglichkeiten zur gegenseitigen Absicherung im Todesfall oder aber im Scheidungsfall aufklären zu lassen”, empfiehlt Notarin Claudia Buta.

Mit dem Abschluss eines Ehevertrags können in guten Zeiten wichtige Angelegenheiten einvernehmlich festgelegt und Risiken eines Streits bei einer Trennung reduziert werden, teilt die erfahrene Notarin mit.

Hausverkauf ohne Ehevertrag

Liegt im Falle der Scheidung kein Ehevertrag vor, so gilt der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Sprich: Das Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde, wird auf beide Parteien aufgeteilt. Aber natürlich lässt sich eine Immobilie nicht ohne Weiteres aufteilen. Nicht umsonst entscheiden sich viele Ehepaare für einen Hausverkauf.

Das Haus soll nicht verkauft werden, weil es ein Partner weiter bewohnen möchte? In diesem Fall muss er den anderen Partner für gewöhnlich auszahlen.

Hausverkauf mit Ehevertrag

Es ist ein offenes Geheimnis: Nach einer Trennung kommt es häufig zu Streit, insbesondere ums Haus. Was soll mit der gemeinsamen Immobilie geschehen? Nicht ohne Grund regeln viele Paare die Besitzverhältnisse bereits vor der Eheschliessung oder spätestens beim Erwerb einer gemeinsamen Liegenschaft mittels Ehevertrag.

Doch kein Grund zur Sorge: Auch nach der Heirat lassen sich die Besitzverhältnisse noch regeln und auch im Fall der Scheidung sind mithilfe einer Scheidungsfolgenvereinbarung auch nachträglich Vereinbarungen möglich. Zum Beispiel: Ehepartner Nummer eins behält die Immobilie. Im Gegenzug überweist er Ehepartner Nummer zwei eine monatliche Ausgleichszahlung.

Gut zu wissen: Ob ein Ehevertrag abzuschliessen ist, kann ihnen ihre Notarin oder ihr Notar genau aufzeigen. Falsch ist die generelle Annahme, dass grundsätzlich eine Gütertrennung notwendig ist, wenn z.B. ein Partner bereits eine Immobilie mit in die Ehe bringt.