Wie Sie die Lebensdauer Ihrer Immobilie verbessern
Eine Immobilie zu kaufen, ist für die meisten unter uns eine grosse Investition. Entsprechend soll das neu erworbene Wohneigentum lange ihren Zweck erfüllen und gut erhalten bleiben. Bereits mit einer simplen Instandhaltungsstrategie können Sie diesem Ziel gerecht werden.
Immobilien sind eine langfristige Investition. Die Lebensdauer und Werterhaltung einer Immobilie hängen jedoch stark von ihrer Nutzung und dem Unterhalt ab. Ein häufiger Fehler ist das Vernachlässigen der Immobilie. Wenn nichts getan wird, solange kein auffälliges oder gar unausweichliches Problem besteht, tun Sie sich keinen Gefallen. Damit einher geht oft eine Wertminderung der Immobilie oder es kommt zu einem Investitionsstau, weil plötzlich mehrere gesetzlich vorgeschriebene Instandhaltungsbereiche gleichzeitig akut sind. Mit einer Instandhaltungsstrategie vermeiden Sie eine Abnahme des Immobilienwerts und eine Anhäufung von nötigen Kontrollen und Renovationen.
Was beinhaltet eine Instandhaltungsstrategie?
Eine Instandhaltungsstrategie definiert, in welchen Abständen welche Elemente der Immobilie geprüft, unterhalten oder auch renoviert werden sollen. Mit einer Instandhaltungsstrategie tragen Sie auch dazu bei, dass Ressourcen wie Infrastruktur oder Bauland schonend genutzt werden. Denn Baumaterialien möglichst lange zu nutzen ist besonders nachhaltig – ökonomisch und ökologisch gesehen – und notwendig. Denn der Boden für Neubauten wird immer knapper. Besonders in der Schweiz führt die zunehmende Knappheit von Bauland dazu, dass die Instandhaltung, respektive die wert- und fachgerechte Unterhaltung der vorhandenen Immobilien immer wichtiger wird.
Bei Instandhaltungsstrategien wird zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung unterschieden.
Die Instandhaltung beabsichtigt den regelmässigen Unterhalt des Objekts, zum Beispiel durch Kontrollen der Fassade oder kleine Ausbesserungen im Treppenhaus, damit die Sicherheit und die Energieeffizienz sichergestellt ist. Sie bezweckt somit die Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit.
Die Instandsetzung verlangt grössere Veränderungen wie z.B. Sicherheitsmassnahmen oder eine Fassadensanierung.
Bei der Erneuerung spricht man vom kompletten Ersatz der bestehenden Substanz, wie zum Beispiel einen ganzen oder teilweisen Neubau.
Eine Strategie, welche oft Anwendung findet, ist die präventive Instandhaltung. Dabei wird zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern alle zwei Jahre eine Dachkontrolle empfohlen, um Schäden vorzubeugen.
Alternativ gibt es die zustandsorientierte Instandhaltung, welche eine regelmässige Kontrolle und ein geschultes Auge voraussetzt, weil sie sich nicht an vorgegebenen Kontrollzyklen orientiert.
Als weitere Variante gibt es die korrigierende Instandhaltung. Diese ist jedoch heutzutage nicht besonders geläufig. Bei diesem Vorgehen wird erst repariert, wenn etwas bereits kaputt ist. Die Reparaturen werden dabei jeweils auf das Minimum reduziert.
Eine solide Instandhaltungsstrategie trägt dazu bei, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie erhalten können. Lesen Sie mehr über werterhaltende und wertsteigernde Investitionen.
Zwei Einflussfaktoren der Instandhaltungsstrategie
Wie gross die zeitlichen Abstände zwischen Bau und Ersatz von Baumaterialien oder Infrastruktur sind, hängt von zwei Faktoren ab: Der technischen Lebensdauer und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.
Die technische Lebensdauer einer Immobilie
Jedes Bauteil hat eine eigene technische Lebensdauer. Diese wird durch Umwelteinflüsse (wie z.B. Wind oder Hochwasser), Art und Grad der Nutzung (z.B. Bürogebäude oder Wohnliegenschaft) oder eben auch die Instandhaltungsstrategie beeinflusst. Während wir keinen Einfluss auf die Witterung nehmen können, haben wir einen Hebel bei der Nutzung und der Instandhaltung. Entsprechend gibt es Vermieter, die zum Beispiel keine Hunde erlauben, weil ihre Krallen auf den Böden Kratzer hinterlassen können. Und es gibt Vermieter, die jährlich jemanden vorbeischicken, um beispielsweise die Lüftungsfilter zu wechseln.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer
Zudem sollten Eigentümer auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer berücksichtigen, welche durch Bedarfsveränderungen oder Modeveränderungen beeinflusst wird. Ein veränderter Bedarf ist beispielsweise die Nachfrage nach grösseren Wohnungen, wie es im Zuge der Home Office-Pflicht der Fall war. Eine Modeveränderung ist beispielsweise, dass heutzutage ein Geschirrspüler ein Must-Have ist.
Bei der technischen Lebensdauer ist der finanzielle Teil relativ gut planbar. Es gibt Richtwerte, die einfach zeigen, was standardmässig wie lange hält. So finden Sie zum Beispiel in unserem Nachhaltigkeitsguide eine grobe Übersicht darüber, wann eine Erneuerungen bei der Gebäudehülle und bei der Technik im Schnitt sinnvoll sind. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer hingegen bedarf einer gewissen Flexibilität des Eigentümers, der die Veränderungen beobachten, einschätzen und darauf reagieren muss. Dazu muss er für Veränderungen genauso wie für unerwartete Reparaturen Rückstellungen bilden.
Fazit
Eine Instandhaltungsstrategie gibt Ihnen insgesamt Kontrolle über den Zustand und den Wert Ihrer Immobilie. Ausserdem gibt sie Ihnen einen Überblick über zu erwartende Instandhaltungskosten, weil Sie frühzeitig planen und Instandhaltungsrückstellungen bilden können.
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