Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung
Möchte man seine Immobilie verkaufen, ist es von Vorteil, den Verkehrswert so genau wie möglich zu ermitteln. Häufig eignet sich hierzu das Vergleichswertverfahren, welches als präziseste Methode der Wertermittlung gilt. Wir zeigen Ihnen, was es mit dem Vergleichswertverfahren auf sich hat und wie es sich von anderen Verfahren unterscheidet.
Das Vergleichswertverfahren gilt als die präziseste Methode, um den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu ermitteln. Die Methode eignet sich vor allem für die Bewertung von privatem Wohneigentum oder eines Grundstücks. Der grosse Vorteil der Methode ist, dass die Marktlage und die realen Kaufpreise miteinbezogen werden, allerdings stösst das Vergleichswertverfahren bei individuellen Objekten an seine Grenzen.
Es gibt drei gängige Methoden, mit denen der Wert Ihrer Immobilie ermittelt werden kann: das Ertragswertverfahren, die Realwertmethode bzw. Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Renditeobjekten angewendet. Dabei wird bewertet, wie viel Ertrag die jeweilige Immobilie abwerfen kann (zum Beispiel durch Vermietung der Wohn- und Gewerbeflächen), was sich unmittelbar auf den Verkehrswert des Objekts auswirkt.
Zur Realwertmethode wird in Zusammenhang mit privaten Gebäuden oder Grundstücken gegriffen. Der entscheidende Bewertungsfaktor hierbei sind die Herstellungskosten einer Immobilie bzw. die Kosten, die anfallen würden, wenn man diese Bestandsimmobilie heute noch einmal bauen würde. Dabei wird die Marktsituation weitestgehend ausser Acht gelassen, was als Nachteil dieses Verfahrens gilt. So ist es vor allem in urbanen Gegenden üblich, dass der Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung deutlich über dem reinen Herstellungswert liegt. Faktoren, die den Verkaufspreis mitbestimmen, sind beispielsweise die Lage, die Infrastruktur, der Grundriss oder der Renovierungsbedarf.
Das Vergleichswertverfahren bietet hier eine gute Alternative, weil es die Marktsituation in die Wertermittlung mit einbezieht.
Wie der Name andeutet, basiert die Immobilienbewertung beim Vergleichswertverfahren auf dem Vergleich mit anderen Immobilien, die bereits verkauft worden sind. Dabei ist es wichtig, dass diese Objekte gleiche oder ähnliche Merkmale hinsichtlich Grösse, Lage, Bauweise, Renovierungsgrad, etc. aufweisen.
Der grosse Vorteil dieses Verfahrens besteht darin, dass sich der ermittelte Vergleichswert an realen Kaufpreisen am aktuellen Markt orientiert und somit die Marktsituation miteinbezieht.
Beim Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen der direkten und indirekten Methode.
Direktes Vergleichswertverfahren
Die präziseste Methode der Immobilienbewertung ist das direkte Vergleichswertverfahren, was allerdings selten angewendet werden kann. Hierbei wird die zu bewertende Immobilie mit einem Objekt in der Nachbarschaft verglichen, das kürzlich verkauft wurde und das ähnliche oder gleiche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Objekt. Da eine solche Situation selten vorkommt, greift der Immobilienexperte in der Regel zum indirekten Vergleichswertverfahren.
Indirektes Vergleichswertverfahren
Auch bei der indirekten Methode wird die Immobilie verglichen. Allerdings nicht mit einem verkauften Gebäude in der Nachbarschaft, sondern mit möglichst vielen Objekten, die der zu bewertenden Immobilie in den wichtigsten Merkmalen ähneln und in der Vergangenheit verkauft wurden. Hierbei wird auf Datensätze aus Gutachterdatenbanken oder eigenen Sammlungen zurückgegriffen. Zusätzlich können Fachberichte oder Ergebnisse aus Bieterverfahren helfen, den Wert möglichst genau zu ermitteln.
Je mehr ähnliche Objekte zum Vergleich hinzugezogen werden können, desto exakter kann der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Wichtig dabei ist, dass die Objekte, die zum Vergleich herangezogen werden, in ihren Merkmalen nicht mehr als 30 bis 35 Prozent von dem zu bewertenden Objekt abweichen dürfen.
Nach dem Vergleich korrigiert der Immobiliengutachter den ermittelten Vergleichswert noch hinsichtlich besonderer Parameter der zu bewertenden Immobilie. So können Merkmale wie zum Beispiel die Mikrolage (Anbindung, Infrastruktur etc.), der Sanierungsbedarf, die Qualität der Ausstattung, oder bestimmte Nutzungsrechte den Wert zusätzlich und unabhängig von den verglichenen Objekten beeinflussen.
Rechenbeispiel
Prinzipiell wird im ersten Schritt des Vergleichswertverfahrens ein Quadratmeterpreis der zu bewertenden Immobilie benötigt. Gibt es ein passendes Vergleichsobjekt in unmittelbarer Nähe und kann somit das direkte Verfahren angewendet werden, gilt die folgende Formel:
Erzielter Kaufpreis des Vergleichsobjekts: Fläche des Vergleichsobjekt = Quadratmeterpreis des Vergleichsobjekts
Möchte man also beispielsweise den Quadratmeterpreis der eigenen Doppelhaushälfte mit 150 m2 Wohnfläche berechnen und vor Kurzem wurde eine vergleichbare Doppelhaushälfte für CHF 1’000’000.- in der Nähe verkauft, die eine Wohnfläche von 100 m2 hatte, gilt:
CHF 1’000’000 : 100 m2 = CHF 10’000/m2
Kann das direkte Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden, ermittelt der Gutachter einen entsprechenden Preis pro Quadratmeter anhand einer Gruppe von vergleichbaren Objekten, welche er in mithilfe einer Datenbank zusammenstellt.
Um nun den vorläufigen Verkehrswert der eigenen Doppelhaushälfte zu ermitteln, wird der Quadratmeterpreis mit den Quadratmetern multipliziert:
CHF 10’000/m2 x 150m2= CHF 1’500’000 CHF
Dieser Wert ist allerdings noch nicht der endgültige Immobilienwert, da die individuellen Merkmale der Doppelhaushälfte noch nicht berücksichtigt wurden. Nehmen wir an, unsere Doppelhaushälfte hat sehr alte Badezimmer, die dringend saniert werden müssen, das Dach muss neu gedämmt werden und die Fenster sind undicht. Im Vergleich zu anderen Objekten ist also der Zustand des Hauses schlechter. Die Kosten für die Instandsetzung der Mängel müssten hier noch abgeschlagen werden. Angenommen, die Aufwände betragen CHF 100’000.-, wäre die Rechnung:
CHF 1’500’000 - CHF 100’000 = CHF 1’400’000
Die Beispielrechnung ist natürlich stark vereinfacht und der Vergleich ist in der Realität deutlich komplexer. Deshalb sollte das Vergleichswertverfahren nur von Immobilienfachleuten und Gutachtern angewendet werden. Sie verfügen über ausreichende Marktkenntnis und haben Zugang zu genügend Daten, um eine präzise Preisermittlung vornehmen zu können. Die hedonische Bewertung, mit der AgentSelly Immobilienpreise ermittelt, basiert auch auf dem Vergleichswertverfahren. Die hedonische Bewertung eignet sich primär für die Bewertung von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) sowie für Mehrfamilienhäuser.
Da das Vergleichswertverfahren als sehr präzise gilt, kommt es bei der Bewertung von Immobilien sehr häufig zum Einsatz. Voraussetzung ist, dass es genug vergleichbare Immobilien gibt, die ähnliche Merkmale aufweisen. Dies ist vor allem im Bereich des privaten Wohneigentums häufig der Fall, wenn es um die Bewertung von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen geht. Auch Grundstücke werden von Immobiliensachverständigen mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet.
Bei sehr individuellen oder aussergewöhnlichen Gebäuden kann das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen stossen, weil nicht genügend vergleichbare Objekte gefunden werden können.
Auch wenn das Vergleichswertverfahren sehr präzise ist und häufig zum Einsatz kommt, hat es in bestimmten Situationen auch Schwachstellen.
Vergleichswertverfahren: Vorteile
• Sehr präzise und zuverlässig
• Bezieht die Marktsituation mit ein
• Besonders gut geeignet für privates Wohneigentum und Grundstücke
Vergleichswertverfahren: Nachteile
• Nicht anwendbar, wenn Vergleichsdaten fehlen
• Nicht anwendbar bei aussergewöhnlichen und sehr individuellen Objekten
• Erfordert eine hohe Kompetenz des Gutachters
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