So bestimmen Sie den Verkehrswert für Ihre Liegenschaft

Falls Sie sich mit dem Gedanken tragen, Ihre Wohnung, Haus, Liegenschaft oder Grundstück zu verkaufen, möchten Sie als erstes möglichst schnell und unkompliziert erfahren, was Ihre Immobilie ungefähr wert ist.

Die beiden Begriffe Verkehrswert und Marktwert werden in diesem Zusammenhang bei uns in der Schweiz synonym verwendet, d.h. sie meinen dasselbe.

Der Marktwert = Verkehrswert ist der geschätzte Betrag, für den eine Immobilie am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Dieser Wert ist immer das Ergebnis einer Immobilienschätzung. Anders gesagt: eine Immobilienbewertung ist eine Verkehrswertschätzung für ein Haus oder eine Wohnung.

Weil das immer nur eine Schätzung sein kann, gibt es deswegen nicht «den» objektiv feststellbaren Immobilienwert, wenigstens für private Immobilienverkäufe. 

Gegenüber Versicherungen, der Steuer u.ä. existieren zwar objektive Immobilienwerte. Deren Verwendung für die Preissetzung wäre für den Verkäufer allerdings nachteilig:

• zum einen bleibt dabei die aktuelle, vorteilhafte Angebots- und Nachfragesituation am Markt unberücksichtigt

• und zum anderen sind diese Werte oft systematisch niedriger angesetzt als das, was man bei einem Verkauf erzielen kann

Aus diesen Gründen werden Angebotspreise anhand von Methoden entwickelt, die den aktuellen Markt berücksichtigen und damit faire Preise für Ihren Gebäudewert ermitteln.

• Eine Immobilienbewertung ist stets eine Schätzung 

• Der Zeitpunkt der Bewertung ist relevant, denn der Wert verändert sich

• Der geplante Vermarktungszeitraum muss angemessen sein (mehrere Monate)

• Falls der Verkaufsprozess zu lang oder zu kurz ist, ist der festgelegte Verkaufspreis unter Umständen nicht korrekt

• Die Parteien handeln mit Sachkenntnis und Umsicht 

• Experten decken diese Anforderungen ab und informieren alle Parteien transparent und umfassend

Der Verkehrswert wird mittels Immobilienbewertung bestimmt. Für die Marktwertermittlung gibt es 2 Optionen:

Digitale Bewertungstools bieten heute neue Wege, um eine Immobilienbewertung genauso professionell wie früher durchzuführen - ohne dabei vor Ort zu sein. Wir nutzen dabei mit der hedonischen Onlinebewertung eine innovative Technologie, die dem internationalen «State of the art» in der Immobilienbranche entspricht. Hier können Sie ihren Hauswert berechnen lassen.

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Wie beschrieben, ist der Verkehrswert das Ergebnis einer Schätzung. Der effektive Verkaufspreis kann zwar theoretisch diesem Verkehrswert entsprechen, aber er kann auch genauso gut darüber oder darunter liegen. 

Denn der effektive Verkaufspreis ist das Ergebnis der Preisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Und bei diesen Verhandlungen haben beide Seiten unterschiedliche Interessen: die eine Seite setzt naturgemäss den Wert niedriger an, die andere Seite eher höher.

Man kann ein Haus natürlich unter Wert verkaufen: bei uns in der Schweiz besteht schliesslich Vertragsfreiheit. Solange es sich nicht um eine Schenkung handelt, möchte der Verkäufer allerdings einen fairen, dem Verkehrswert entsprechenden Preis erzielen. Das kann dazu führen, dass der realisierte Verkaufspreis niedriger liegt:

• Ein Notverkauf, bedingt durch Zeitdruck beim Verkäufer

• Plötzliche Marktveränderungen nach der Bewertung, z.B. unerwartete Zinssprünge

• Änderungen am Gebäudezustand seit der Bewertung (Heizungsausfall, Wasserschäden, Brandereignisse)

• Liebhaberobjekte oder Gebäudeeigenschaften, die dem Verkäufer gefallen, aber nicht dem Massengeschmack entsprechen (z.B. schmiedeeiserne Geländer, Bogenfenster, Eternitfassaden, …) 

Es kann auch vorkommen, dass man beim Verkauf einen höheren Preis als den berechneten Schätzpreis erzielt. Das kommt vor, wenn die Marktnachfrage höher als vorausgesehen ist, obwohl ein guter Makler den Markt eigentlich kennen und die Dynamik von Angebot und Nachfrage korrekt einschätzen sollte. 

Vorallem wenn es zu einem Bieterverfahren kommt, steigt die Chance auf einen Verkaufspreis über der Verkehrswertschätzung. Bleiben Sie aber vorsichtig bis ganz zum Schluss, denn es kann immer noch etwas schiefgehen, bis die Tinte unter dem Vertrag wirklich trocken ist.

Ein typisches Problem für den Fall «Verkaufspreis über Verkehrswert» besteht darin, dass der Käufer eventuell keine Finanzierung findet. Da Banken nur den von ihnen berechneten Verkehrswert als Grundlage nehmen – und nicht einen höheren Kaufpreis – kann unter Umständen die zu berappende Eigenkapitalsumme für den Käufer zu gross werden und eine Hypothek damit scheitern. 

Falsche oder weit überzogene Preisvorstellungen sind der grösste Verhinderer bei einem erfolgreichen Immobilienverkauf. Die Folge:

1. Wenig bis keine Anfragen von Kaufinteressenten
2. Vornehmen von kontinuierlichen Preisreduktionen aus der Not heraus

Auf diese Weise kann im schlimmsten Fall eine Abwärts-Spirale in Gang gesetzt werden, was sich negativ auf Ihren Verkaufserlös auswirkt. Natürlich möchten Eigentümer beim Verkauf ihrer Liegenschaft einen Gewinn erzielen. Ob dies jedoch realistisch ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab: wie zum Beispiel von der Lage, dem Ausbaustand, dem Markt etc.

Rund um das Thema «Marktwert» geistern viele weitere Fachbegriffe durch die Immobilienwelt. Damit Sie für den Fall der Fälle ein wenig vorbereitet sind, finden sich hier einige kurze Erklärungen:

Belehnungswert:
Dieser Begriff taucht beim Kauf und im Zusammenhang mit Hypotheken auf.  Er entspricht entweder dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis, je nachdem welcher von beiden tiefer ist.

Versicherungswert bzw. Gebäudeversicherungswert:
Dieser Wert wird von der Gebäudeversicherung durch eine gesonderte Schätzung erhoben. Er bestimmt die Prämien und Versicherungsdeckung. In Zusammenhang mit der Versicherung wird auch von den Wiederherstellungskosten für Gebäude gesprochen.

Gebäudewiederherstellungskosten: 
Dieser Wert berücksichtigt die Kosten für den Ersatzneubau eines Gebäudes in ähnlichem Umfang. Dabei werden Planungskosten, Abbruchkosten inkl. Entsorgung, temporäre Schutzmassnahmen sowie gesetzlich vorgeschriebene Gebühren berücksichtigt. 

Sachwert bzw. Realwert:
Diese Werte kommen bei bestimmten alternativen Verfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen auf einem Grundstück, Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten sowie dem Landwert. Für selbst bewohnte Immobilien ist dies aber kaum von praktischer Relevanz.

Zwangsverkaufswert:
Entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, wenn die Immobilie in einer Notlage verkauft wird. Dieser liegt naturgemäss tiefer als der Marktwert.

Steuerwert bzw. amtlicher Wert:
Eine weitere gesonderte Liegenschaftsbewertung erfolgt durch die Behörden. Sie dient als Basis für Liegenschafts- und Vermögenssteuern.
Mehr Informationen zum Steuerwert Ihrer Immobilie haben wir hier für Sie zusammengetragen.

Fortführungswert:
Dieser Wert misst den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung der gegenwärtigen
Nutzung, jedoch ungeachtet eines möglichen Potenzials durch alternative Nutzungen, welche den Marktwert beeinflussen.

Nutzungswert:
Dieser Wert beschreibt den Wert einer spezifischen Nutzung für einen individuellen Nutzer und ist somit nicht marktwertorientiert. 

Eine seriöse Bewertung der Liegenschaft entscheidet über Erfolg oder Misserfolg beim Verkauf. Sie ist als solide Grundlage unumgänglich und ermöglicht die Ermittlung des passenden Vermarktungspreises. 

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Ist der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis?

Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht dasselbe. Verkehrswerte werden im Vorfeld mit speziellen Verfahren geschätzt. Der konkrete Kaufpreis ergibt sich dann aber als Ergebnis der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer.

Wie berechnet man den Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist das Ergebnis einer Immobilienbewertung bzw. Immobilienschätzung. Hierfür gibt es spezielle, mehr oder weniger standardisierte Verfahren. Für Wohnungen und Häuser im Privatbesitz wird vor allem die sogenannte «hedonische Immobilienbewertung» eingesetzt.

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?

Verkehrswert und Marktwert bezeichnen dasselbe. Sie werden synonym verwendet. Verkehrswert ist der geschätzte CHF-Betrag, für den eine Immobilie zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer unter normalen Umständen veräussert wird.

Wie wird der Wert eine Liegenschaft berechnet?

Der Liegenschaftswert wird vor einem Verkauf durch eine Immobilienbewertung ermittelt. Diese kann online mit Hilfe von speziellen Tools und Verfahren wie der «hedonischen Schätzung» erfolgen, oder vor Ort durch einen Experten durchgeführt werden.