So gelingt der Wechsel von der Wohnung zum Haus

Die Mehrheit der neuen Eigentümer eines Hauses wohnten zuvor in einer Wohnung. Vielleicht spielen auch Sie mit dem Gedanken, diesen Schritt zu machen?

Verschiedene Gründe führen zur Entscheidung, die Wohnung zu kündigen beziehungsweise zu verkaufen, um ein Haus zu beziehen. Was die Gründe aber gemeinsam haben: Sie alle sind an die Lebenssituation der Personen und deren persönlichen Bedürfnisse gekoppelt.

Die häufigsten Gründe, von einer Wohnung in ein Haus zu wechseln, sind:

• Die bestehende Immobilie ist zu klein und es werden grössere oder eine höhere Anzahl an Zimmern benötigt, weil die Familie wächst.  Dies kann im Rahmen einer geplanten Familiengründung sein oder erst wenn die Kinder grösser werden und je ein eigenes Zimmer bekommen sollen. In einigen Fällen wachsen Familien auch durch neue Familienkonstellationen. Zum Beispiel wegen einer neuen Beziehung, die in einer Patchwork-Familie mündet.
• Sie hegen den Wunsch nach einem eigenen Garten. Klar gibt es auch Parterre-Wohnungen, die einen kleinen Garten mit Sitzplatz haben und auch Urban Gardening bietet viele Möglichkeiten, seine Leidenschaft fürs Gärtnern auszuleben. Aber es ist eben nicht das Gleiche, wie wenn man ein Objekt mit Umschwung hat, das man nach eigenem Gusto verändern kann.
• Sie wünschen sich mehr Ruhe und Privatsphäre. Dies erfüllen Sie sich mit einem Einfamilienhaus gleich in zweifacher Hinsicht. Erstens, weil viele solcher Immobilien in ländlichen Gebieten sind und zweitens weil Sie mit einem eigenen Haus mehr Abstand zu Ihren Nachbarn haben als bisher in einer Wohnung.
• Ein weiterer Grund kann sein, dass Sie im familiären Umfeld zu einem eigenen Haus gekommen sind. Zum Beispiel durch Erbschaft, oder weil ein Familienmitglied seine Immobilie verkauft, für das Sie ein Vorkaufsrecht haben. Eine solche Chance wollten Sie sich nicht entgehen lassen. Deshalb kündigen oder verkaufen Sie Ihre Wohnung, um stattdessen ein eigenes Haus zu erwerben.
• Ein häufiger Grund von Mietern zum Eigentümer zu werden, sind die monatlichen Kosten. Wer jahrzehntelang Miete bezahlt, hat weniger Geld, das er fürs Sparen für ein Eigenheim oder andere Ziele nutzen kann. Und der Mietzins ist langfristig teurer als ein Hypothekarzins. 

Wer aus seiner Wohnung raus und dafür in ein Haus einziehen will, hat einige organisatorische Aufgaben vor sich. Diese unterscheiden sich teilweise, je nachdem, ob Sie in der Wohnung zur Miete wohnten oder Eigentümer waren.

Wenn Sie Mieter sind und vorhaben, eine Immobilie zu erwerben, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Der Zeitpunkt der Wohnungskündigung sollte nicht voreilig bestimmt werden, weil sich der Kauf eines Einfamilienhauses zeitlich verzögern kann. Gehen Sie da auf Nummer sicher und kommunizieren Sie transparent mit dem Vermieter, damit er Ihre Situation verstehen und bestmöglich darauf eingehen kann. 
• Denken Sie an den Eigenmietwert Ihres künftigen Wohneigentums. Der Eigenmietwert macht ungefähr 60 bis 70 Prozent vom Mietpreis für ein vergleichbares Objekt aus. Als Eigentümer bezahlen Sie also zusätzliche Steuern.
• Der Wechsel vom Mieter zum Hauseigentümer bedeutet eine ganz andere Verantwortungsstufe. In einer eigenen Immobilie gibt es keine Verwaltung, die Ihre Fragen und Probleme klärt, es gibt keinen Hauswart und keinen Gärtner, der das Gebäude Instand hält. Alles muss selbst gemacht oder zumindest selbst organisiert werden.
• Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit wird das Haus mehr Platz haben als Ihre bisherige Wohnung. Selbst wenn Sie alle Möbel mitnehmen und nichts ersetzen, werden Sie noch weiteres Inventar dazukaufen müssen. Planen Sie diese Kosten und auch Zeit für die Auswahl und Lieferfristen ein.

Wenn der Umzug in eine andere Gemeinde oder sogar in einen anderen Kanton ist, organisieren Sie die Ab- bzw. Anmeldung bei der Gemeinde. In jedem Fall, also auch wenn Sie in der gleichen Gemeinde bleiben, müssen Sie bei der Heimatkontrolle den Adresswechsel melden. Denken Sie auch daran, online einen Nachsendeauftrag bei der Post einzurichten und möglichst schnell bei allen relevanten Organisationen die Änderung durchzugeben. Denn jeder Nachsendeauftrag kostet und kann durch die Angabe der richtigen Adresse eingespart werden. 

Besitzer einer Eigentumswohnung, die Ihre Wohnung verkaufen möchten, um ein Einfamilienhaus zu beziehen, gehen ähnlich vor wie Hausbesitzer, die das Objekt wechseln. Sie verkaufen Ihre Eigentumswohnung und suchen parallel nach einer neuen Immobilie. Vor dem Verkauf lassen Sie die Wohnung kostenlos bewerten – eine gute Ersteinschätzung kann bereits online mit einem Immobilienwertrechner gemacht werden. Dann ziehen Sie einen Makler bei, der Ihnen als Verkäufer hilft, zum bestmöglichen Preis und vor allem möglichst zum richtigen Zeitpunkt einen Käufer zu finden.

Falls es nicht möglich ist, den erfolgreichen Wohnungsverkauf und den eigenen Kaufvertrag für Ihr künftiges Zuhause zeitlich aufeinander abzustimmen, müssen Sie allenfalls für den Übergang eine freie Wohnung finden. Eine Alternative ist es, das Datum der Übertragung im Kaufvertrag neu zu verhandeln oder mit dem neuen Eigentümer vereinbaren, dass Sie noch beispielsweise zwei Monate als Mieter in der Wohnung bleiben können. 

Was Sie in diesem Fall beachten sollten, ist:

• Ein erster Tipp ist: Planen Sie sich für die ganze Organisation ausreichend Zeit ein, denn eine der grössten Herausforderung ist insbesondere das gleichzeitige Kaufen und Verkaufen abzuwickeln. Der Wohnungsverkauf verläuft gleich, wie der Verkauf von einem Haus. Machen Sie unbedingt eine Immobilienbewertung, mit der Sie den Verkaufspreis ermitteln können und Ihre Eigentumswohnung zum bestmöglichen Preis und keinesfalls unter Wert verkaufen.
• Wenn Sie es sich nicht leisten können, zwei Immobilien parallel zu besitzen, müssen Sie sicherstellen, dass der Verkauf und der Kauf zeitlich gut abgestimmt sind oder eine Übergangslösung geplant wird. Eine Übergangsfinanzierung ermöglicht Ihnen, diesen Übergang finanziell stemmen zu können.
• Möglicherweise bietet sich die Option an, in der Übergangsphase oder auch längerfristig Ihr freigewordenes Wohneigentum zu behalten und zu vermieten. Evaluieren Sie, ob sich dies für Sie lohnt. Beziehen Sie finanzielle sowie emotionale und organisatorische Faktoren mit ein, um diese Entscheidung zu treffen.
• Beim Verkauf der Eigentumswohnung sollten Sie die Grundstückgewinnsteuer berechnen, um diese in Ihrem Budget einplanen zu können. Diese kann bei Ersatzinvestitionen jedoch meist aufgeschoben werden. Ebenfalls wichtig zu wissen ist der Eigenmietwert des neuen Wohneigentums.
• Auch bei diesem Wechsel wird der Aufwand der Immobilienpflege grösser. Vielleicht brauchen Sie mehr Möbel oder Geräte, die bis jetzt nicht nötig waren, z.B. einen Rasenmäher.

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