Das Leben entwickelt sich manchmal nicht nach unseren Plänen und es kann vorkommen dass das Haus oder die Eigentumswohnung früher als geplant wieder verkauft werden muss. Wenn Sie eine Festhypothek abgeschlossen haben, kann das wegen der Vorfälligkeitsentschädigung jedoch schnell teuer werden. Was dies genau ist, wie man sie berechnet und was zwei gute Alternativen sind, zeigen wir Ihnen hier in würziger Kürze genau auf.
Immobilienverkauf bevor die Festhypothek ausläuft? Die Vorfälligkeitsentschädigung kann Sie dabei schnell teuer zu stehen kommen.
Lesen Sie das Kleingedruckte!
Die genauen Bedingungen zur Vorfälligkeitsentschädigung sind in den AGB des Rahmenvertrags festgehalten. Die meisten Banken verrechnen Zinsverluste, zahlen aber allfällige Zinsgewinne nicht an Sie zurück.
Keine Gedanken über die Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie sich machen wenn:
- die neuen Eigentümer die Festhypothek übernehmen wollen und Ihre Bank damit einverstanden ist.
- Sie ihr Haus verkaufen, zur gleichen Zeit eine Wohnung kaufen, die Hypothek übertragen und Ihre Bank einverstanden ist.
In allen anderen Fällen müssen Sie sich wohl oder übel mit der Vorfälligkeitsentschädigung auseinandersetzen. Hier zwei Beispiele in einem:
Beispiel Scheidung oder Todesfall:
Peter und Maria Schmied haben vor 2 Jahre eine 10-jährige Festhypothek von 500’000 Franken. Sie lassen sich scheiden und beschliessen darum das Haus zu verkaufen. Oder eine der beiden Parteien verstirbt und die hinterbleibende Partei will verkaufen. Die Bank will eine Vorfälligkeitsentschädigung für den projizierten Verlust und berechnen diese anhand der Restlaufzeit der Hypothek, dem Wiederanlagesatz für die Restlaufzeit, der Zinsdifferenz für die Restlaufzeit und dem Hypothekarbetrag. Dazu kommen noch Bearbeitungsgebühren und die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.
Es hängt also sehr von den individuellen Faktoren und dem Zeitpunkt ab. Gründe für einen vorzeitigen Ausstieg gibt es viele - neben den schon erwähnten Auslösern kann Arbeitslosigkeit, Invalidität, Krankheit, Kantonswechsel, Überschätzung am Anfang und anderes dazu führen, dass Sie Ihre Festhypothek vorzeitig abbrechen müssen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von drei Hauptfaktoren ab:
- Zinssatz Ihrer Festhypothek
- Aktueller Zinssatz für die Wiederanlage
- Restlaufzeit Ihrer Festhypothek
Je höher der Zinssatz Ihrer Hypothek und je tiefer der aktuelle Wiederanlagezinssatz, desto höher wird die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Berechnungsweise variiert aber stark je nach Anbieter. Je mehr die Zinsen gesunken sind und je länger die Restlaufzeit der Hypothek ist, desto teurer ist eine vorzeitige Vertragsauflösung. Die Bank verrechnet Ihren Zinsverlust für die Wiederanlage am Kapitalmarkt weiter plus Bearbeitungsgebühren, die je nach Bank variieren.
Auswirkungen auf die Steuern
In der Steuererklärung wird die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich wie normale Schuldzinsen behandelt. Sie ist somit vom steuerbaren Einkommen abziehbar, solange die Zinskosten den Betrag von CHF 50‘000.- pro Jahr nicht übersteigen. Falls Ihre Entschädigung darüber liegen sollte, lohnt es sich frühzeitig mit den Steuerbehörden zu reden und einen verbindlichen steuerlichen Vorbescheid einzuholen.
Übertragung der bestehenden Hypothek an den Käufer
Dies ist die beste Variante da die Vertragskonditionen gleich bleiben da eine neue Schuldnerpartei vorhanden ist - die neuen Käufer.
Selten werden Käufer für die übernommene Hypothek einen höheren Zins zahlen als für eine neue Hypothek. Dann lohnt sich das Ausgleichen der Zinsdifferenz, damit die Käufer Ihre Hypothek übernehmen. Auch eine Senkung des Verkaufspreises kann sich lohnen.
Für diese Lösung brauchen Sie jedoch das Einverständis der Bank, da diese mit der Übertragung der Hypothek wie auch mit der Bonität der neuen Kreditnehmer einverstanden sein muss.
Übertragung der bestehenden Hypothek auf ein neues Objekt
Kaufen Sie sich eine neue Immobilien, können Sie die bestehende Hypothek darauf übertragen. Besitzen Sie eine weitere Immobilie? Dann lässt sich die Hypothek alternativ auf diese übertragen.
Hier wichtig zu beachten: Diese Variante klappt oft nicht weil Verkauf und Kauf zeitlich nicht zusammenpassen. Wenn die Bank keine Immobilie als Sicherheit hat, führt sie die Hypothek nicht weiter und zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren scheitert meistens an der Tragbarkeit.
Wie auch immer Ihre Situation aussieht, wir sind gerne für Sie da und beraten Sie kostenlos und unverbindlich. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf.
