Der Eigenmietwert ist in der Schweiz schon lange ein Politikum. Immobilienbesitzer wollen ihn abschaffen. Nun ist eine Veränderung in Sicht: Im September 2021 unterstützte der Ständerat die neueste Reform zum Eigenmietwert. Die Vorlage geht jetzt in den Nationalrat. Doch was genau dieser Wert ist und wie er sich berechnet, ist vielen nicht klar. Wir erklären Ihnen das Wesentlichste.
So kommt keine Freude auf - der Eigenmietwert stört das Bild von Immobilienbesitzern.
Es handelt sich um einen theoretischen Wert. Dieser entspricht zwischen 60 bis 70% des Betrages, den Mieter pro Jahr als Miete für die Wohnung oder das Haus bezahlen müssten. Leben Sie in Ihrer eigenen Immobilie, müssen Sie diesen Wert als Einkommen versteuern.
Diese Steuer basiert auf dem solidarischen Steuersystem der Schweiz und wird damit begründet, dass Immobilienbesitzer einen Nutzungsertrag erzielen, da sie keine Miete zahlen. Zudem können Immobilienbesitzer Steuerabzüge in Anspruch nehmen, wie zum Beispiel Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten. Um solche Abzüge, welche Mieter ohne Eigentum nicht geltend machen können auszugleichen, wird der Eigenmietwert besteuert.
Die Berechnung ist kantonal geregelt und folgende Faktoren werden berücksichtigt:
- Lokale Mietzinsverhältnisse
- Lage der Immobilie und Baujahr
- Ausbaustandard, Zustand, Grösse
Falls vorhanden: Garagen, gedeckte Parkplätze, Schwimmbecken etc.
Bei Einfamilienhäusern zusätzlich beachtet werden:
- Mehrinvestitionen, die ein EFH im Vergleich zu einer Wohnung erfordert
- Vorteile des Wohnens im eigenen Haus
Hier muss in der Regel eine individuelle Bewertung vorgenommen werden. Grundsätzlich gilt, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Wertes betragen muss, den man erzielen könnte, würde man die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten.
Dasselbe gilt für Zweitwohnungen, auch wenn diese nicht dauernd bewohnt werden. Je nach Kanton unterscheidet sich die Berechnung und der daraus resultierende Wert, so dass ähnliche Immobilien in verschiedenen Kantonen unterschiedlich hohe Werte haben.
Der Eigenmietwert kann sich im Laufe der Zeit reduzieren. Voraussetzung dafür ist eine Unternutzung – wenn die Räume z.B. leer stehen und nicht einmal als Abstellraum genutzt werden. Dies kann vorkommen, wenn sich Eheleute scheiden lassen oder die Kinder ausziehen.
Dies kann auch passieren, wenn sich das Grundstück verkleinert hat oder sonst etwas nach Berechnung geändert wurde. In den meisten Kantonen kommt unter gewissen Bedingungen eine Mietwertreduktion zur Anwendung.
Grundsätzlich können werterhaltende Massnahmen vom Einkommen abgezogen werden, wertvermehrende Aufwendungen nicht. Es können entweder die effektiven Kosten für die werterhaltenden Massnahmen oder eine Pauschale abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem Liegenschaftskosten wie Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten. Nach einer gewissen Dauer, in der Regel nach 20 Jahren, können Sanierungen jedoch einen wertvermehrenden Charakter erhalten und sind in der Folge nicht mehr oder nur teils abzugsfähig.
Wenn Kinder aus dem Haushalt ausziehen und somit weniger Raum brauchen: Hier spricht man von einer Unternutzung. Wenn einzelne Räume des Hauses oder der Wohnung vermietet werden, kann der Eigenmietwert ebenso reduziert werden. Diese Mieteinnahmen müssen dann als steuerbare Einkünfte deklariert werden.
Die Bedingungen für einen solchen „Unternutzungsabzug“ werden jedoch sehr streng gehandhabt. So müssen beispielsweise nicht genutzte Gebäudeteile tatsächlich unmöbliert sein und dürfen nicht einmal als Abstellraum genutzt werden. Die Beweislast für einen solchen Unternutzungsabzug von der Besteuerung des Eigenmietwerts liegt beim Steuerpflichtigen.
Der negative Netto-Eigenmietwert: Wenn jemand die eigene Wohnung/ das eigenes Haus bewohnt, so kann daraus auch ein negativer Nettowert entstehen. Dies kann vorkommen, wenn die Abzüge für Schulden und Unterhalt höher sind wie der Eigenmietwert. In solchen Fällen kommt es zur Reduktion des steuerbaren Einkommens.
Weitere mögliche Abzüge:
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Hypothekarzinsen oder Zinsen für befristete Darlehen (z.B. Baukredit)
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Liegenschaftssteuern (von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt)
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Investitionen in energiesparende Massnahmen (fünf Jahre nach Bau)
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Abwasserentsorgung, Gebühren für Wasser (abhängig vom Kanton)
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Strassenunterhalt
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Sachversicherungsprämien (Versicherung und Haftpflicht)
| Jährliches Einkommen: | 100’000.– |
| Geschätzte Miete: | 12 x 2’200.– = 26’400.– / Jahr |
| Eigenmietwert ist 70%: | 70% von 26’400.– = 18’480.– |
| Steuerbares Einkommen: | 100’000.– + 18’480.– = 118’480.– |
| Hypothek: 950'000 zu 1.5%: | 14’250.– |
| Unterhaltskosten: | 3’000.– |
Beides, die Unterhaltskosten wie auch den Hypothekarzins können Sie vom Eigenmietwert abziehen:
Steuerbares Einkommen mit Eigenmietwertsbesteuerung:
Sie wissen nun, wie sich der Eigenmietwert berechnen lässt. Wissen Sie aber auch, wie der Wert Ihrer Immobilie berechnet wird? Klicken Sie den nachfolgenden Button und lesen Sie unseren Artikel zum Thema Immobilienbewertung.
