Was ist die Handänderungssteuer und in welchen Kantonen wird sie erhoben?

Bei der Eigentumsübertragung einer Wohnung oder eines Hauses wird in vielen Kantonen die Handänderungssteuer fällig. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Handänderungssteuer ist, in welchen Kantonen sie erhoben wird, wie sie sich bemisst und welche Ausnahmen es gibt. 

Was ist die Handänderungssteuer?

Wechselt eine Liegenschaft die Hand, kann nebst einer (grundsätzlich vom Verkäufer geschuldeten) allfälligen Grundstückgewinnsteuer auch eine Handänderungssteuer anfallen. Im Unterschied zur Grundstückgewinnsteuer ist dabei aber unerheblich, ob ein Gewinn oder ein Verlust erzielt wird: die Handänderungssteuer ist – sofern der Kanton eine solche vorsieht – bei allen Übertragungen geschuldet und gilt als sogenannte Rechtsverkehrssteuer.

Eine steuerpflichtige Handänderung liegt immer dann vor, wenn der Eigentümer wechselt (z.B. infolge eines Verkaufs der Liegenschaft), was üblicherweise durch eine Grundbuchanmeldung geschieht. Daneben gelten aber auch Geschäfte, die einem Eigentumswechsel gleichkommen als Handänderung. Man spricht dabei von einer wirtschaftlichen Handänderung.
Steuerpflichtig ist in der Regel die Käuferin. In gewissen Kantonen wird die Handänderungssteuer jedoch zwischen Käuferin und Verkäufer aufgeteilt. Es ist deshalb wichtig, sich vor dem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft bei der Steuerbehörde oder bei einer Urkundsperson über die möglicherweise anfallende Handänderungssteuer zu informieren.
In einigen Kantonen ist zudem möglich, dass Käuferin und Verkäufer vertraglich eine eigene Lösung vorsehen, das heisst die Parteien können selbst vereinbaren, wer die Steuer zu tragen hat.
Wird die Steuer nicht bezahlt, steht dem Gemeinwesen in der Regel ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zu. Das Gemeinwesen könnte somit das Grundstück, welches nun der Käuferin gehört, für ausstehende Handänderungssteuern verwerten lassen. 

Falls die Steuer – ausnahmsweise – nicht vollumfänglich von der Käuferin zu tragen ist, sollten sie dieses Risiko beachten und allenfalls eine vertragliche Sicherstellung vorsehen. 

In welchen Kantonen sind Handänderungssteuern geschuldet?

Die Kompetenz zur Erhebung von Handänderungssteuern liegt nur bei den Kantonen, denn der Bund hat hierzu keine Befugnis. Die meisten Kantone machen von dieser Möglichkeit auch Gebrauch. Bei der Bezeichnung und Ausgestaltung gibt allerdings erhebliche Unterschiede je nach Kanton, was ein konkreter Vergleich der Belastungshöhe erschwert. In den Kantonen ZH, AG, TI, UR, GL, ZG, SH und SZ ist keine Handänderungssteuer als solche geschuldet. Teilweise fallen dort jedoch Kosten in Form von Handänderungsgebühren an, zum Teil sind höhere Gebühren für die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch (Grundbuchgebühren) zu bezahlen und teilweise wird auch ganz auf eine Erhebung von Abgaben für die Handänderung von Grundstücken verzichtet (bspw. im Kanton Schwyz).

Wie bemisst sich die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer berechnet sich anhand der folgenden Formel:
Handänderungssteuer = Steuertarif x Kaufpreis

Kaufpreis

Bemessungsgrundlage für die Steuer ist grundsätzlich der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen. Wurde kein Kaufpreis vereinbart (z.B. bei Tausch, Schenkung, Erbgang) oder liegt dieser wesentlich unter den marktüblichen Konditionen, so wird die Steuerbehörde mit dem Verkehrswert oder dem Steuerwert der Liegenschaft rechnen. In einigen Kantonen (BL, SG, GR, AG, VD, GE) wird zusätzlich zum Verkaufspreis der Verkehrswert ermittelt. Falls der Verkaufspreis niedriger ist, als der berechnete Verkehrswert, behalten sich die Kantone vor, den Verkehrswert zu besteuern.  Eine Möglichkeit, den ungefähren Verkehrswert zu berechnen, finden Sie hier.

Steuertarif

Die Steuertarife sind in fast allen Kantonen proportional ausgestaltet (Prozentsatz bleibt unabhängig von der Höhe des Kaufpreises gleich).
Da jeder Kanton selbst über die Höhe bestimmen kann, sind die Steuertarife je nach Kanton unterschiedlich. Er liegt aber in der Regel im Bereich von 1% – 3% des Kaufpreises.

Quelle: Informationsdokument der Schweizerischen Steuerkonferenz (Ziff. 6.2.1)

Berechnungsbeispiel Kanton Luzern

Im Kanton Luzern beträgt der Steuertarif für die Handänderungssteuer 1.5%.

Wird eine Liegenschaft für CHF 800'000.00 gekauft, hat die Käuferin Handänderungssteuern in der Höhe von (CHF 800'000.00 x 1.5% =) CHF 12'000.00 zu bezahlen.

Wird eine Liegenschaft für CHF 1'600'000.00 gekauft, steigen die Handänderungssteuern proportional an und belaufen sich daher aufs Doppelte (CHF 1'600'000.00 x 1.5% = CHF 24'000.00).

Ausnahmen gibt es zur Handänderungssteuerpflicht?

In gewissen Fällen sind Handänderungen steuerbefreit oder zumindest steuererleichtert. Auch die Ausnahmen sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich, sodass Sie sich jeweils über die kantonalen Regeln informieren müssen.
Denkbare Konstellationen für Erleichterungen oder Befreiungen der Steuerpflicht sind folgende:

• Handänderung unter Ehegatten oder Kindern
• Handänderung infolge eines Erbganges
• Kauf einer Immobilie als Hauptwohnsitz
• Umwandlung von Miteigentum in Gesamteigentum und umgekehrt
• Handänderung infolge güterrechtlicher Auseinandersetzung

Fazit

• Sofern ein Grundstück den Eigentümer wechselt, ist in der Schweiz in der Regel eine Handänderungssteuer oder ähnliche Gebühr zu bezahlen, wobei die Bezeichnung von Kanton zu Kanton variiert.
• Gegenstand der Steuer ist der Eigentumsübergang von Grundstücken selbst, weshalb es sich bei der Handänderungssteuer um eine sogenannte Rechtsverkehrssteuer handelt.
• Zur Berechnung der Handänderungssteuer ist der Kaufpreis bzw. der Verkehrswert des Grundstückes mit dem relevanten kantonalen Steuertarif zu multiplizieren.
• Der Steuertarif ist kantonal unterschiedlich ausgestaltet. Er liegt in der Regel zwischen 1% - 3%.
• Ausnahmen von der Steuerpflicht sind oftmals für Handänderungen innerhalb der Familie vorgesehen.
• Bei der Handänderungssteuer wird der gesamte Wert des Grundstücks besteuert, bei der Grundstückgewinnsteuer nur der Gewinn.