Immobilienexperten kennen Häuser und Wohnungen vom Boden, bis zum Dach, und bis ins letzte Detail genau. Dies setzt der Beruf voraus damit alle Fragen der Kundschaft fachgerecht beantwortet werden können. Da man nie ausgelernt hat und wir am Puls der Zeit bleiben, bilden wir uns bei AgentSelly stets weiter. Unsere Transaktionsberaterin Sara Meyer bildet sich bei einem CAS in Immobilienökonomie weiter und drückt seit März an der ZHAW in Zürich wieder die Schulbank. Heute nimmt sie uns mit ins Klassenzimmer und berichtet über ihre Vorlesung im Fach Immobilienmarkt und Research.
Im Detail liegt der Hund begraben
Bei AgentSelly informieren wir uns bestmöglich über das Objekt, welches wir vermarkten dürfen. Dies betrifft unter anderem die Mikrolage, das heisst, die unmittelbare Umgebung rund um die Wohnung oder das Haus. Hat es einen Spielplatz in der Nähe, wo ist der nächste Dorfladen oder fährt der Bus gerade um die Ecke? Solche Abklärungen nehmen wir nicht nur für die Bewertung der Immobilie vor, sondern lassen diese auch automatisch in die Verkaufsdokumentation einfliessen. Denn zukünftige Besitzer interessieren diese Details oft genauso sehr, wie die Lage des Objekts.
Die Makrolage ist oft das erste Entscheidungskriterium
Abgesehen von den Gegebenheiten rund um die Immobilie ist es genauso wichtig den Markt als Gesamtes resp. die Makrolage zu betrachten und die verschiedenen Einflussfaktoren und Gegebenheiten zu verstehen – meist im nationalen Kontext.
Die Eigenheiten des Schweizer Immobilienmarkts
Die Inflation sowie die Zinsen machen sich in unserer Branche vor allem bei hohen Heizkosten oder den steigenden Mieten bemerkbar. Ebenfalls spüren wir jeweils einen Rückgang in der Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum, sobald die Hypothekarzinsen steigen.
Genau aufgrund dieser Hypotheken hat die Schweiz eine der höchsten Privatverschuldungs-Raten in Europa. Allerdings bremsen die Banken hier mit dem Niederstwertprinzip die Beteiligung an einer Immobilie stark, damit sie nicht ein zu grosses Risiko tragen, selbst wenn der Markt höhere Preise ergibt. Das heisst, die Bank muss als Belehnungsbasis für die Finanzierung den jeweils tieferen Betrag verwenden, sei es der Schätzwert oder der Kaufpreis. Dementsprechend können Käufer nicht über den gesamten Kaufpreis eine Hypothek aufnehmen und müssen mehr Eigenmittel einbringen. Somit wird es für einen durchschnittlichen Haushalt ohne Unterstützung von Dritten fast unmöglich eine Immobilie zu einem Preis zu erwerben, welcher über dem Basiswert der Bank liegt.
Wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Vermarktung
Aus diesen Gründen müssen wir und unsere Verkäufer immer bedenken, dass ein zu hoch angesetzter Preis bei der Immobilie potenzielle Käufer abschrecken kann und somit den Verkauf erschwert. Darum sollte die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie immer einer der ersten Schritte bei der Immobilienvermarktung sein.
Bei der Vermarktung ist zudem die geografische Lage einer der wichtigsten Faktoren. Es gibt jedoch noch weit mehr wichtige Faktoren, um den optimalen Preis einer Immobilie zu berechnen. So ermittelt zum Beispiel unser Partner IAZI durch eine sogenannte hedonische Bewertung den Vergleichswert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung von rund 70 quantitativen und Qualitativen Faktoren. Während dem sich 20 Faktoren mit den Merkmalen der Immobilie selbst beschäftigen, berücksichtigen die restlichen beispielsweise Lage-Merkmale wie die Anbindung zum ÖV, die Einkaufsmöglichkeiten oder den Steuerfuss der Gemeinde. Innert Sekunden vergleicht das System tausende effektiv in den letzten Monaten gehandelte Objekte mit unserer Immobilie. Den statistischen Verkaufspreis ergibt sich danach aus den vergleichbaren Objekten an vergleichbarer Lage.
Wieso manche Villa nicht mehr kostet als eine altes Stadthaus
Abschliessend ist es darum wichtig zu erwähnen, dass – überspitzt gesagt - eine luxuriöse Villa im Niemandsland dem Verkäufer weniger einbringen könnte als eine kleine Abbruchliegenschaft in einem der beliebtesten Quartiere in Zürich. Ebenso kann ein identisches Haus an unterschiedlicher Lage einen komplett anderen Verkaufspreis erzielen. Die folgende Grafik zeigt dies anhand eines Musterhauses gut auf:
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