Wie berechnet man die Grundstück- Gewinnsteuer?

Sie möchten ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen und einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen? Dann sollten Sie einen wichtigen steuerlichen Aspekt nicht ausser Acht lassen: Die Grundstückgewinnsteuer.

• Der Grundstückgewinn einfach erklärt
• Welchen Einfluss das Steuermass hat
• Berechnungsbeispiele für den Kanton Luzern
• Wann der Steueraufschub zum Tragen kommt
• Unser Fazit
• Tipp: Berechnungshilfen Grundstückgewinnsteuer

Bei der Veräusserung von Privatvermögen bleiben Wertzuwachs- bzw. Kapitalgewinne grundsätzlich steuerfrei. Auch hier bestätigt bekanntlich die Ausnahme die Regel: Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Haus in der Schweiz, unterliegt der erzielte Gewinn grundsätzlich der kantonal geregelten Grundstückgewinnsteuer. In diesem Artikel erfahren Sie, wie sich die Grundstückgewinnsteuer berechnet und wie die Steuerbelastung reduziert werden kann.

Die Grundstückgewinnsteuer berechnet sich anhand der folgenden Formel: 
Grundstückgewinnsteuer = Steuermass x Grundstückgewinn

Der Grundstückgewinn einfach erklärt

Der steuerpflichtige Grundstückgewinn entspricht der Differenz zwischen den sogenannten Anlagekosten und dem Veräusserungserlös. In einer Formel sieht dies wie folgt aus:

Grundstückgewinn = Veräusserungserlös - Anlagekosten

Als Veräusserungserlös gilt der zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarte Verkaufspreis. Erbringt der Käufer zusätzliche Leistungen (z.B. Einräumung eines unentgeltlichen Wohnrechts zu Gunsten des Verkäufers), sind diese Leistungen ebenfalls zum Veräusserungserlös hinzuzurechnen. Nicht Teil des Veräusserungserlöses sind Entschädigungen für das bewegliche Mobiliar in der Liegenschaft. 

Die Anlagekosten setzen sich insbesondere aus den folgenden möglichen Posten zusammen:

• Erwerbspreis, zu dem der (jetzige) Verkäufer die Liegenschaft früher erworben hat sowie die früher bezahlten mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten;
• Wertvermehrende Investitionen (Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere wertvermehrende Verbesserungen). Nicht als Anlagekosten gelten die werterhaltenden Investitionen, welche normalerweise bei der Einkommenssteuer bereits berücksichtigt wurden.
• Grundeigentümerbeiträge für staatliche Infrastruktur wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge;
• Ortsübliche Maklerprovision (welche sich in der Regel auf 2-3 % des Verkaufspreises beläuft);
• Mit dem Verkauf verbundene Nebenkosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren, Handänderungssteuern, Insertionskosten, Beratungskosten, Kosten für ein Bewilligungsverfahren;
• Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer vorzeitigen Auflösung eines Hypothekarvertrags infolge Verkaufs des Grundstücks, ohne dass bei der gleichen oder einer anderen Bank ein neuer Hypothekarvertrag abgeschlossen wird.

Die zugelassenen Anlagekosten können sich von Kanton zu Kanton leicht unterscheiden. Es lohnt sich daher, im jeweiligen Steuerbuch zu prüfen, welche Auslagen als Anlagekosten gelten. Die Anlagekosten sind durch Belege nachzuweisen, was in der Praxis jeweils eine Herausforderung darstellt. 

Welchen Einfluss das Steuermass hat

Nebst dem Grundstückgewinn wird die Grundstückgewinnsteuer auch vom Steuersatz beeinflusst. Dabei kann jeder Kanton die Höhe des Steuersatzes selbst bestimmen. Dieser ist proportional (Prozentsatz bleibt gleich) oder progressiv (bei höheren Gewinnen kommt ein höherer Prozentsatz zur Anwendung) ausgestaltet.

Eine Übersicht der in den verschiedenen Kantonen anwendbaren Steuersätze finden Sie im Steuermäppchen Grundstückgewinnsteuer (Steuerperiode 2022).

Um Bodenspekulationen zu verhindern, sind die Kantone zudem verpflichtet, kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker zu besteuern. Deshalb werden die Steuerbeträge bei kurzer Haltedauer durch Zuschläge erhöht. Dagegen sehen die kantonalen Steuergesetze in der Regel Ermässigungen für lange Haltedauern vor. 

Als Beispiel ist § 24 des Grundstückgewinnsteuergesetzes des Kantons Luzern zu nennen:

• Zuschlag bei kurzer Haltedauer: «War das Grundstück während weniger als sechs Jahren im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist, um 10 Prozent erhöht. Die Steuer darf jedoch 40 Prozent des Grundstückgewinns nicht übersteigen.» (§ 24 Abs. 1 GGStG LU)
• Ermässigung bei langer Haltedauer: «War das Grundstück während mehr als acht Jahren im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens aber um 25 Prozent.» (§ 24 Abs. 2 GGStG LU)

Bei Kleinstgewinnen verzichten die meisten Kantone auf die Grundstückgewinnsteuer. Im Kanton Luzern werden beispielsweise Gewinne bis CHF 13'000.00 nicht besteuert. 

Berechnungsbeispiele für den Kanton Luzern

Mit nachfolgendem Beispiel wird die Grundstückgewinnsteuer für eine Liegenschaft berechnet, die 12 Jahre gehalten und im Jahr 2023 verkauft wurde. 

Es wird daher ein Besitzdauerabzug von 3 % gewährt.

In nachfolgendem Beispiel wurde die Liegenschaft zwar auch im Jahr 2023 veräussert, jedoch nur 3 Jahre gehalten, weshalb der Gewinn auch tiefer ausfiel. Aufgrund der kurzen Besitzdauer hat der Verkäufer einen Zuschlag von 20 % zu bezahlen.

Wann der Steueraufschub zum Tragen kommt

Nicht jeder Verkauf führt zur unmittelbaren Erhebung der Grundstückgewinnsteuer. In gewissen Fällen gewähren die Kantone einen sogenannten Steueraufschub. Die Besteuerung des Grundstückgewinnes wird hierbei bis zur nächsten steuerbaren Handänderung aufgeschoben.
Diese Ausnahme kommt beispielsweise bei Erbgängen, Erbvorbezügen, Schenkungen oder bei Handänderungen unter Familienangehörigen zu tragen. Auch aufgeschoben wird die Grundstückgewinnsteuer, wenn die veräusserte Immobilie als dauernde und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft diente und der Veräusserungserlös innert 1-3 Jahren (je nach Kanton) in ein gleich genutztes Kaufobjekt (dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt) re-investiert wird (sog. Ersatzbeschaffung).