Wie eine Liegenschaft bewertet wird und durch wen ist eine Frage, die sich Besitzern oder Käufern irgendwann stellt. Was auch immer der Grund für die Schätzung ist - der Wert muss sauber ermittelt werden. Jedoch beginnt genau hier die Schwierigkeit, denn eine Liegenschaft schätzen zu lassen, ist eine Aufgabe mit vielen Lösungen. Wir zeigen Ihnen die verschiedenen Ansätze und Wege und erklären dabei den Unterschied zwischen Immobilie und Liegenschaft.
Was ist eine Liegenschaft?
Von verschiedenen Bewertungsmethoden bis zu spezifischen Faktoren wie die Wohngemeinde, Typologien und steuerrechtliche Aspekte - das Bewerten einer Liegenschaft hat viele Facetten und kann verwirrend sein. Zuerst muss man aber wissen, was der Unterschied zwischen Liegenschaft und Immobilie ist.
Es gibt Liegenschaften mit:
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unternehmerischem Nutzen
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nicht unternehmerischem Nutzen
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gemischtem Nutzen
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privater Nutzung
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gewerblicher Nutzung
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industrieller Nutzung
Eine Liegenschaft kann also ein reines Grundstück sein und wird oft von Privatpersonen gesucht, die ihre Traumimmobilie planen und bauen lassen wollen. Hingegen suchen Investoren oder Unternehmen Liegenschaften mit schon bestehenden Gebäuden, die genutzt oder umgebaut werden können.
Wer eine Liegenschaft besitzt, darf diese nach eigenen Bedürfnissen nutzen unter der Bedingung, dass die im Bebauungsplan definierten Verwendungszwecke streng eingehalten werden. Was genau gebaut werden kann mit welchem Bauvolumen, welcher Höhe, architektonischem Stil usw. wird jeweils bei der Baueingabe von der Gemeinde geprüft.
Der Marktwert ist «der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilien- vermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.»
Der Marktwert ist zunächst ein rechnerischer Wert und der letztendlich erzielte Verkaufspreis kann darüber oder darunter liegen. Man muss sich daran orientieren wie sich die Liegenschaft nutzen lässt - nicht jede Liegenschaft ist gleich verwertbar.
Es gibt verschiedene Arten um eine Liegenschaft zu schätzen. Eine bekannte Methode für Immobilienobjekte ist die hedonische Bewertungsmethode, ein Vergleichswertverfahren, das wir hier zur schnellen Immobilienbewertung anbieten.
Generell gilt zu beachten, dass nicht jedes Verfahren für Liegenschaften geeignet ist - vor allem, wenn es sich nur um ein reines Grundstück handelt. Die Art der Liegenschaftsschätzung hängt sowohl von der Immobilie, wie auch dem effektiven Ziel ab und man unterscheidet zwischen dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- und dem Real- oder Sachwertverfahren.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aufgrund von Referenzwerten von in der Vergangenheit verkauften Immobilien geschätzt. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr genaue Ergebnisse.
Bei der Realwertmethode, auch Sachwertverfahren genannt, wird der Wert der Immobilie aus den Kosten ermittelt, die bei Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden. Auch wenn es bei diesem Verfahren nicht um die originalgetreue Wiederherstellung geht, so orientiert es sich doch zunächst an den Herstellungskosten und erst in zweiter Linie – durch die Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den tatsächlich am Markt bezahlten Immobilienpreisen.
Beim Ertragswertverfahren stehen bei der Schätzung die langfristig erzielbaren Erträge im Fokus. Es werden aber auch die Kosten für den laufenden Unterhalt präzise untersucht. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallrisiko, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.
Es gibt noch die amtliche Bewertung der Liegenschaft/Immobilie und wird vom Steueramt ungefähr alle 10 Jahre zur Bestimmung der Steuerabgabe erhoben. Dieser Wert liegt meistens unter dem aktuellen Verkehrswert.
Wie auch bei Immobilien werden Liegenschaften von Banken, Versicherungen, Maklern oder auch Architekten berechnet, besonders wenn ein Grundstück auf dem gebaut werden soll, bewertet wird.
Wie immer empfehlen wir die Bewertung Experten zu überlassen und wenn möglich die für Ihre Situation am besten zutreffende Methode zu verlangen. Mehrere Schätzungen geben Ihnen auch einen Überblick über den ungefähren Wert, den Sie erzielen können, ohne dass Emotionen den Wert verwässern.
Wir von AgentSelly bieten die hedonische Bewertung von Immobilien auf unserem Online-Rechner kostenlos an. Sollte Ihre Liegenschaft jedoch spezielle Eigenschaften haben, die unser Rechner nicht erfasst, kontaktieren einer unserer Experten wird gerne vorbeikommen für eine präzise Bewertung vor Ort.
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