Der Immobilienmarkt hat die Schweizer im Jahr 2022 mit einigen ungewohnten Bewegungen überrascht. Zinsen stiegen infolge der Inflation und brachten damit einen Umschwung der lang gewohnten und liebgewordenen Marktbedingungen.
Bisher stiegen die Immobilienpreise zuverlässig und konstant bei niedrigen Finanzierungskosten und stets hoher Nachfrage. Diese Bedingungen ändern sich nun und Sie als Haus- oder Wohnungseigentümer fragen sich zu Recht, was diese Entwicklung für Sie und die Immobilienbewertung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung bedeutet.
Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über
• die grundsätzlichen Marktmechanismen,
• die aktuellen Veränderungen und ihre Auswirkungen, sowie
• die zu erwartenden Entwicklungen in der nahen Zukunft.
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Welche Faktoren beeinflussen den Schweizer Immobilienmarkt?
Jeder Markt für Immobilien unterliegt bestimmten Gesetzmässigkeiten, die zur Preisbildung beitragen. Der aktuelle Stand (II/2023) zeigt für Immobilien in der Schweiz ein ungewohnt wechselhaftes Bild.
Finanzierungsmöglichkeiten und Zinssätze
Die Höhe der Hypothekarzinsen hat einen erheblichen Einfluss auf den Markt für Immobilien. Niedrige Zinssätze machen es für potenzielle Käufer attraktiver, eine Immobilie zu finanzieren, was die Nachfrage steigen lässt. Ende März 2023 erhöhte die SNB den Leitzins um 0,5 Prozent auf 1,5 Prozent aus zwei Gründen: zum einen, um den Herausforderungen im Zusammenhang mit der Grossbank Credit Suisse zu begegnen, zum anderen, um den wachsenden Inflationsdruck angemessen zu beantworten und den Franken zu stabilisieren. In der Folge stiegen auch die Hypothekarzinsen, erreichten aber nicht das Höchstniveau aus dem Jahr 2022. Die Inflation sank daraufhin im April 2023 auf 2,6 Prozent.
Nun wurde im Juni 2023 der Leitzins nochmals erhöht. Die Erhöhung um 0,25 Prozentpunkten wird von Experten als Zeichen gewertet, welches vermuten lässt, dass die Zinsen nun weniger schnell und stark steigen werden. Ob die Zinsen weiter steigen und wie sich das auf den Immobilienmarkt auswirkt ist zudem auch stark abhängig von diesen zwei wichtigen Entwicklungen:
• Steigende Wohnungsmieten in der Schweiz
• Erneuter Inflationsdruck
Das bedeutet klar, zum Ende des Jahres 2023 werden Wohnimmobilien in der Schweiz nicht weniger gesucht sein als zuvor, aber die Finanzierungsmöglichkeiten verschlechtern sich. Steigende Lebenshaltungskosten aufgrund hoher Inflation und steigende Zinsen werden auf die Kaufkraft der privaten Immobilieninteressenten drücken und damit gleichzeitig auf das Preisniveau.
Die allgemeine Wirtschaftslage
Die allgemeine wirtschaftliche Situation eines Landes oder einer Region beeinflusst immer auch den Markt für Immobilien. Eine positive wirtschaftliche Entwicklung mit niedriger Arbeitslosigkeit und steigenden Einkommen erhöht die Nachfrage nach Immobilien ganz grundsätzlich. In der Schweiz war dies in der Vergangenheit recht deutlich zu sehen. Aktuell erwartet die Schweiz einen leichten Anstieg des Bruttoinlandsprodukts für das Jahr 2023. Das Staatssekretariat für Wirtschaft SECO veröffentlichte im März 2023 seine Konjunkturprognose: Danach wird die Schweizer Wirtschaft im Jahr 2023 lediglich um 1,1 Prozent und im Jahr 2024 um 1,5 Prozent wachsen. Rezessionsangst ist daher unbegründet, auch wenn die Inflation weiter leicht zunehmen wird.
Für den Immobilienmarkt bedeutet das, dass das ungeheure Wachstum der letzten Jahre gebremst wird. Eine Umkehrung und stark fallende Preise sind noch nicht zu erwarten, aber zumindest wird sich der Schweizer Markt für Immobilien nicht im selben atemberaubenden Tempo entwickeln wie zuletzt.
Bevölkerungsentwicklung
Das Wachstum der Bevölkerung und die demografische Entwicklung haben ebenfalls Auswirkungen auf den Markt für Immobilien. Eine wachsende Bevölkerung kann die Nachfrage nach Wohnraum steigern, wie aktuell sehr gut am Schweizer Immobilienmarkt abzulesen ist. Die konstant hohe Zuwanderung sorgt vor allem im städtischen Raum für stark zunehmendes Interesse an Wohnraum, ein Mangel wird bereits seit langem diskutiert. Experten haben eine Zahl von über 50.000 Wohnungen, die bis 2026 fehlen werden, berechnet.
Angebot und Nachfrage
Auch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt die Preisentwicklung auf dem Markt für Immobilien. Wenn das Angebot knapp ist und die Nachfrage hoch ist, steigen in der Regel die Preise. Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt ist vor allem von zwei Faktoren gekennzeichnet, die das Angebot stets knapp halten:
• Hohe Baupreise
• Wenig freie Bauplätze aufgrund der bekannten Bodenknappheit
Die konstant hohe Nachfrage liess in der Vergangenheit die Immobilienpreise von einem Rekordhoch zum nächsten steigen. Diese Entwicklung könnte im Jahr 2023 ein vorübergehendes Ende finden, denn viele Wohnungsinteressenten sind nicht mehr bereit oder in der Lage, jeden Preis für Wohneigentum zu bezahlen. Sie verlängern angesichts der Kaufpreise lieber ihre Mietverträge.
Regulierung des Wohnimmobilienmarktes und Politik
Regierungsmassnahmen und -politik können den Markt für Immobilien beeinflussen. Änderungen der Baugesetze, Steueranreize oder Einschränkungen für ausländische Investoren können direkte Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Ausserdem haben Bauvorschriften und Subventionen Einfluss auf die Marktentwicklung. Geht es ausdrücklich um Wohnimmobilien, kommen noch Themen aus dem Mietrecht hinzu, denn sich verschlechternde Bedingungen für Wohnungsmieter lassen viele über den Erwerb eines Eigenheims nachdenken.
Im Jahr 2023 bestätigt sich auf dem Schweizer Wohnungsmarkt, was sich bereits lange abzeichnete: Eine allgemeine Wohnungsnot scheint nicht mehr vermeidbar zu sein. Das bedeutet einerseits naturgemäss eine steigende Nachfrage nach Wohneigentum. Dieser Effekt verstärkt sich noch dadurch, dass die Regierung auf die bevorstehende Wohnungsnot mit einer Erleichterung für Eigenbedarfskündigungen von Mietverträgen reagiert hat. Welche Massnahmen die Politik eventuell noch zusätzlich ergreifen wird, ist noch nicht absehbar. Das linke Lager verlangt eine stärkere Regulierung des Wohnungsmarktes, das bürgerliche Lager will die Probleme mit mehr Wohnungsneubau lösen.
Entwicklung Immobilienmarkt 2023
Um sich ein umfassendes Bild davon zu machen, wie sich der Schweizer Markt für Immobilien im Hinblick auf Wohnungen und Einfamilienhäuser entwickeln könnte, ist es unablässig, in die Vergangenheit zu schauen. Ohne die bisherige Entwicklung zu betrachten und aus den bekannten Fakten Schlüsse zu ziehen, ist eine Prognose für die Zukunft unmöglich.
Immobilien in der Schweiz bis 2022
Rund zwanzig Jahre lang kannte der Schweizer Immobilienmarkt nur eine Richtung: aufwärts. Die Entwicklung ging abwechselnd langsamer und schneller vor sich, doch insgesamt beruhigte eine Gewissheit die Marktteilnehmer: Niemand hielt es für möglich, dass der Markt für Immobilien in der Schweiz eine andere Entwicklung nehmen könnte als eine gesunde Preissteigerung, auf die sich Eigentümer, Investoren und Käufer getrost verlassen konnten. Die Preise für Eigenheime verdoppelten sich im Zeitraum von zwei Jahrzehnten vielerorts.
Die weltweite Immobilienkrise 2008/09 störte die prosperierende Schweizer Immobilienwirtschaft nur wenig. Die Schweizer Nationalbank und FINMA erkannten rechtzeitig die Zeichen der Zeit und steuerten mit zielgerichteten Massnahmen gegen eine Überhitzung des Marktes. In der Folge verlangsamte sich der Preisanstieg moderat und der Markt für Immobilien kühlte sich ab. Danach stellte sich zügig eine Erholung ein und der Schweizer Markt florierte wie gewohnt: Niedrige Zinsen, eine wachsende Wirtschaft und ein knappes Angebot sorgten für die gewohnten Preisanstiege bei Immobilien.
Markt für Immobilien im Jahr 2022
Das Jahr 2022 markiert einen Höhepunkt bei den Preisen für Wohnimmobilien in der Schweiz. Bei unveränderten Marktbedingungen stieg das Interesse der Käufer auf einmal rasant: Die Corona-Pandemie veränderte das Wohnverhalten vieler Schweizer nachhaltig und weckte Bedürfnisse, die viele zuvor nicht hatten. Corona bedeutete einen drastischen Rückzug vieler Menschen in die eigenen vier Wände, die schnell zu eng wurden für Home Office, Home Schooling und Freizeitvergnügen daheim.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien mit viel Platz und am besten mit Garten explodierte und katapultierte den Preis für Einfamilienhäuser auf ein neues Rekordhoch. Gleichzeitig wuchs die Nachfrage nach Bestandsbauten, denn der Krieg in der Ukraine verteuerte Baustoffe und heizte die Inflation an, sodass Neubauten weniger wurden. Am Ende des Jahres 2022 kosteten Einfamilienhäuser in der Schweiz 6,7 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.
In diesen Preisen steckt eine Entwicklung, die auf Effekten beruht, die sich nicht wiederholen lassen. Prognosen für die zukünftige Preisentwicklung von Eigenheimen müssen das berücksichtigen, denn die Ereignisse haben in Teilbereichen die normale Preisentwicklung nur vorweggenommen.
Wohnimmobilien in der Schweiz 2023
Wie zu erwarten war, tritt 2023 eine Beruhigung des Marktes für Immobilien ein. Das Jahr 2022 hat nicht nur viele Entwicklungen beschleunigt, sondern auch bereits erste Zinserhöhungen gebracht. Für das Jahr 2023 stehen weitere Zinssprünge an, sodass die Belastung für Immobilienkäufer steigt. Zu rechnen ist mit einem Leitzins von rund 2 Prozent zum Ende des Jahres 2023.
Zu diesen Vorgängen passt, dass das Bundesamt für Statistik für das erste Quartal 2023 einen leichten Rückgang der Preise für Eigenheime vermeldete: Eigentumswohnungen wurden um 1,1 Prozent und Einfamilienhäuser um 1,2 Prozent günstiger. Besonders stark sank die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in ländlichen Gemeinden. Städte verzeichneten trotz insgesamt sinkender Preise weiterhin einen leichten Anstieg.
Das Jahr 2023 wird nach Ansicht von Experten zu den erwarteten Erhöhungen der Zinsen ein sich verlangsamendes Wirtschaftswachstum bringen. Das deutet darauf hin, dass die Preise weiterhin leicht sinken oder je nach Lage zumindest erheblich langsamer steigen werden als zuvor. Die Käufer müssen nun deutlich gestiegene Finanzierungskosten stemmen, während die Lebenshaltungskosten aufgrund der Inflation ebenfalls steigen.
Ausblick Immobilienmarkt zweites Halbjahr 2023
Für das zweite Halbjahr 2023 und die folgenden Jahre ist noch vieles nicht absehbar. Klar ist aber: Es wird spannend. Die drohende Wohnungsnot und die Frage, wie die Politik darauf reagieren wird, bringt viel Phantasie in den Markt. Gleichzeitig lassen sich kurzfristige Änderungen nicht ausschliessen. Einigt sich die Regierung auf eine stärkere Regulierung der Mieten, könnte die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum wieder nachlassen.
Setzt die Regierung hingegen auf eine Beschleunigung von Neubauten, wäre zuerst die als zu lang erachtete Bearbeitungszeit von Baugesuchen von derzeit durchschnittlich 136 Tagen drastisch zu verkürzen. Ein Weg dorthin müsste erst gefunden werden. Anschliessend bliebe die Entwicklung von Baustoffpreisen trotzdem noch abzuwarten. Hier liegt Potenzial für Überraschungen. Ernsthafte Auswirkungen einer verstärkten Neubautätigkeit auf die Nachfrage nach Bestandsimmobilien könnten sich ohnehin erst stark verzögert einstellen, weil Neubauten für Wohnungssuchende keine kurzfristige Alternative sind.
Wir werden die Marktentwicklung an dieser Stelle für unsere Kunden jederzeit sehr sorgfältig im Auge behalten und Ihnen behilflich sein, die jeweils beste Entscheidung zum richtigen Zeitpunkt zu treffen.
Was bedeutet die Entwicklung des Schweizer Wohnimmobilienmarktes für Ihr Eigentum?
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen, spielen neben den allgemeinen Gesetzmässigkeiten des Immobilienmarktes auch die tatsächlichen Gegebenheiten der einzelnen Immobilie eine wichtige Rolle und sollten zuerst in einer konkreten Immobilienbewertung erfasst und ausgewertet werden.
Zum Beispiel die Qualität der Infrastruktur und die Attraktivität der Lage heben unmittelbar den Preis. Gut entwickelte Verkehrsnetze, Bildungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote steigern den Wert von Wohnimmobilien ebenfalls. Ein weiterer wertbildender Faktor ist die Qualität der Bausubstanz und der Ausstattung. All diese Details berücksichtigen wir bei unseren unverbindlichen Immobilienbewertungen vor Ort. Wenn Sie lieber schnell und unkompliziert eine erste Grobschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie erhalten, dann empfehlen wir Ihnen die Bewertung mit unserem kostenlosen Online-Rechner.
Sind Sie sich bereits sicher, Ihr Haus verkaufen zu wollen, steht nur noch die Frage des richtigen Zeitpunkts im Raum. Gerade ein lebhaftes Marktgeschehen mit schnellen Veränderungen kann für private Verkäufer leicht unübersichtlich werden. Wir sind auch nach der Immobilienbewertung für Sie da, und unterstützen Sie nicht nur bei der Suche nach dem richtigen Käufer. Mit uns finden Sie sicher den richtigen Moment für einen optimalen Verkauf.
Nehmen Sie gern jederzeit mit uns Kontakt auf. Wir beantworten Ihre Fragen gern und freuen uns auf Sie. Mögliche Antworten auf Ihre Fragen finden Sie allenfalls auch nachfolgend im FAQ, welches wir laufend aktualisieren.
FAQ von Eigentümern im 2023
Immobilienbesitzer, die sich überlegen, ob und wann sie ihr Haus verkaufen sollten, stellen uns besonders häufig diese Fragen:
Wann sinken Immobilienpreise in der Schweiz?
Fallende Immobilienpreise wird der Markt sehen, wenn sich diese Faktoren entsprechend entwickeln:
• Die allgemeine Wirtschaftslage inklusive Beschäftigungsquote und Inflation
• Die Nachfrage
• Das Angebot
Die allgemeine Wirtschaftslage ist in der Schweiz nicht unverändert optimistisch, aber trotzdem als stabil anzusehen. Zu erwarten ist ein verlangsamtes Wachstum von 1,1 bis 1,5 Prozent bis Ende 2024 und die Arbeitslosenquote von rund 2 Prozent wird eher leicht sinken als signifikant ansteigen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen hoch, während eine Vergrösserung des Angebots vorerst nicht in Sicht ist. Lediglich die Inflation und steigende Zinsen verringern die Kaufkraft der Interessenten. Damit ist aktuell nur eine leichte Senkung der Kaufpreise für Immobilien zu erwarten.
Für welche Arten von Immobilien sinken Immobilienpreise?
Sinkende Preise sind für Wohnimmobilien zu erwarten. Bei Mehrfamilienhäusern ist eine Zurückhaltung institutioneller Anleger eingetreten. Die Preisentwicklung ermöglicht es privaten Investoren derzeit öfter, das beste Angebot abzugeben und den Zuschlag zu erhalten. Bei den Eigenheimen zeichnet sich ab, dass vor allem Immobilien in kleinen Gemeinden eine negative Preisentwicklung erleben. In den Grossstädten zeigt sich dagegen bisher keine Umkehr des Aufwärtstrends.
Gibt es regionale Unterschiede bei der Preisentwicklung?
Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt hat seine angestammten Eigenheiten und zeichnet sich vor allem durch ein regional stark unterschiedliches Geschehen aus. Traditionell sind Eigenheime in den Grossstädten stark gefragt, während ländliche Regionen durchaus Abwanderung und damit sinkende Nachfrage und auch Preise erleben. Diese Preisentwicklung sorgt dafür, dass in Zürich und den umliegenden Kantonen sowie in Genf und Umgebung Immobilienbewertungen zwei bis vier Mal so hoch ausfallen wie im Jura oder im Tessin.
Wie gross ist aktuell die Gefahr einer Immobilienblase?
Im Jahr 2022 kam die Gefahr einer Blasenbildung ins Gespräch. Örtlich begrenzt häuften sich an einigen Orten tatsächlich die Warnzeichen, doch zu einer Blase, die das Potenzial des Platzens hätte, kam es nicht. Für die gesamte Schweiz ist dies auch aktuell nicht zu erwarten, denn gestiegene und weiter steigende Finanzierungskosten wirken einer Immobilienblase zuverlässig entgegen. Bereits Ende 2022 stieg der massgebliche Swiss Real Estate Bubble Index nur noch leicht an und sank im ersten Quartal 2023. Aktuell steigt der Index wieder leicht, ist mit einem Stand von 1,47 Punkten (Mai 2023) aber noch deutlich entfernt vom Gefahrenbereich, der bei 2 Indexpunkten beginnt.
Wie hoch ist die Nachfrage nach Wohneigentum?
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen hoch, denn die Bodenknappheit und die Bevölkerungsentwicklung entwickeln sich gerade zu einer Wohnungsnot. Wer keine Mietwohnung findet, ist gleichsam gezwungen, Wohneigentum zu erwerben, sofern es sich finanzieren lässt. Da höhere Finanzierungskosten die Kaufkraft der Immobilieninteressenten verringern, wird vor allem die Nachfrage nach günstigen Wohnimmobilien noch zunehmen.
