Was ist der Zusammenhang zwischen meiner Hypothek und den Schuldbriefen auf meiner Immobilie?

Der Immobilienkauf ist für viele ein Traum, der ganze Prozess ist aber auch anstrengend und meist verbunden mit vielen neuen Begrifflichkeiten. Erfahren Sie hier im Detail, was es mit dem Schuldbrief auf sich hat. Denn nein: der Schuldbrief ist kein Synonym für die Hypothek.

1. Was ist eine Hypothek?
2. Was ist ein Schuldbrief?
3. Beispiel
4. Fazit

Stehen Sie kurz vor der Erfüllung Ihres Traums vom Eigenheim? Doch während Sie sich auf den Kauf einer Liegenschaft freuen, tauchen Fragen zur Finanzierung auf. Das ist ganz normal. Denn der Erwerb einer Immobilie geht oft Hand in Hand mit dem Abschluss einer Hypothek. Ihr hart erarbeitetes Eigenkapital reicht häufig nicht aus, um den vollständigen Kaufpreis zu decken. Deshalb treten Banken und Versicherungen üblicherweise auf den Plan, um das benötigte Fremdkapital in Form einer Hypothek bereitzustellen. Sie stellen also Geld für den Kauf des Grundstückes in Form eines Darlehens zur Verfügung, verlangen aber im Gegenzug nebst Zinsen auch Sicherheiten, üblicherweise Schuldbriefe.

In diesem Artikel enschlüsseln wir für Sie die Thematik. Sie erfahren, was der Unterschied zwischen einer Hypothek und dem Schuldbrief ist und wie die beiden Instrumente voneinander abhängig sind.

Was ist eine Hypothek?

Die sogenannte Hypothek ist im Gesetz nicht definiert, vielmehr besteht sie aus mehreren Elementen. Ein Hypothekardarlehen (oder kurz eine Hypothek) besteht einerseits aus einem Darlehen, welches Ihnen für die Finanzierung einer Liegenschaft üblicherweise von Banken und Versicherungen gewährt wird. Im Gegenzug müssen Sie  Darlehenszinsen bezahlen. 

Als Sicherheit für das Darlehen erhält die Bank ein Grundpfandrecht an Ihrer Liegenschaft. Sollten Sie Darlehenszinsen oder allfällig vereinbarte Amortisationsraten nicht bezahlen können, hat die Bank damit das Recht, Ihre Liegenschaft verwerten zu lassen und sich für die ausstehenden Beträge aus dem Verwertungserlös zu befriedigen.

Damit es in möglichst wenigen Fällen zu einer Verwertung kommt, haben die Banken bei der Vergabe von Hypotheken insbesondere folgende Sicherheitsmassnahmen zu beachten:

• Die Zinsen, Amortisationen und Betriebs- und Nebenkosten müssen für Sie tragbar sein und dürfen in der Regel nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
• Damit Sie bei einer Bank eine Hypothek aufnehmen können, brauchen Sie grundsätzlich Eigenkapital in der Höhe von mindestens 20 % des Kaufpreises. 

Sie wissen nicht, wie es um Ihre Tragbarkeit steht? In diesem Ratgeber-Artikel haben wir die Grundlagen erklärt und bringen Beispiele, welche Ihnen die Berechnung leicht macht. 

Was ist ein Schuldbrief?

In der Regel verlangt die Bank als Sicherheit für das Darlehen einen Schuldbrief. Doch was genau ist ein Schuldbrief?
Damit an einer beweglichen Sache wie beispielsweise an einer teuren Uhr ein Pfandrecht entsteht, muss diese Sache an den Pfandgläubiger (d.h. dem Darlehensgeber) übergeben werden. Liegenschaften, also unbewegliche Sachen, können nicht einfach übergeben werden. Damit aber auch Liegenschaften als Pfand dienen können, sind sogenannte Grundpfandrechte (bspw. Schuldbriefe) erforderlich. Der Schuldbrief verkörpert somit das Grundpfandrecht.

Die Errichtung eines Schuldbriefs ist öffentlich zu beurkunden und hat deshalb bei einer Urkundsperson (bspw. bei einem Notar) zu erfolgen. Es gibt zwei Arten von Schuldbriefen: zum einen den physischen Papier-Schuldbrief und seit 2012 auch den papierlosen Register-Schuldbrief.

• Beim Papier-Schuldbrief wird bei der Errichtung neben der Eintragung im Grundbuch eine physische Urkunde aus Papier ausgestellt (Pfandtitel). Er kann auf den Inhaber
  (= Papier-Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (= Papier-Namensschuldbrief) ausgestellt werden. Da der Papier-Schuldbrief ein Wertpapier darstellt, kann das verknüpfte Pfandrecht nicht ohne dieses Wertpapier geltend gemacht werden. Deshalb werden die Papier-Schuldbriefe jeweils von den Banken aufbewahrt.
• Der Register-Schuldbrief hingegen entsteht automatisch durch Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch. Da er als Registerpfandrecht das Pfandrecht in digitaler Form vertritt, wird kein zusätzlicher Pfandtitel ausgestellt. Der Register-Schuldbrief lautet grundsätzlich auf den Namen des Gläubigers (Bank). Im Grundbuch ist dann auch die darlehensgewährende Bank als Gläubigerin des Register-Schuldbriefs eingetragen.

Durch einen Papier- oder Register-Schuldbrief wird eine persönliche Forderung gegenüber der Bank begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist (Schuldbriefforderung) und die neben der Darlehensforderung (Hypothek) entsteht.

Die Höhe dieser Schuldbriefforderung – die Pfandsumme – wird unter anderem im Grundbuch eingetragen. Der «Grund und Boden», also die Liegenschaft, dient als Sicherheit für die Schuldbriefforderung. Bleiben nun die vereinbarten Zins- und Amortisationszahlungen für die Darlehensforderung aus, darf die Bank auf den ihr als Sicherheit übergebener Schuldbrief zurückgreifen und Zwangsvollstreckungsmassnahmen einleiten. In der Regel behält sich die Bank vor, entweder den Schuldbrief zu veräussern oder eine Betreibung auf Pfandverwertung einzuleiten. Bei der Betreibung auf Pfandverwertung würde die Liegenschaft sodann verwertet. Dabei steht der  Verwertungserlösbis zur Höhe der Pfandsumme (Schuldbriefforderung) der Bank zur Verfügung.

Beispiel zum Zusammenspiel von Schuldbrief und Hypothek

Zur Veranschaulichung soll nachfolgendes Beispiel helfen:

Sie haben beschlossen, eine Liegenschaft für CHF 800'000.00 zu kaufen und können hierfür Eigenkapital in der Höhe von CHF 300'000.00 einsetzen. Für die restlichen CHF 500'000.00 schliessen Sie mit einer Bank eine Hypothek ab.

Die Bank gewährt Ihnen einerseits ein Darlehen in der Höhe der Ihnen fehlenden CHF 500'000.00 (Darlehensforderung), wofür Sie im Gegenzug Zins- und allenfalls Amortisationszahlungen leisten müssen. Andererseits wird ein Grundpfandrecht in Form eines Schuldbriefs mit einer Pfandsumme von CHF 500'000.00 (Schuldbriefforderung bzw. Pfandsumme) errichtet, welcher der Bank als Sicherheit für die Darlehensforderung dient.

In der Regel gewährt eine Bank ein Darlehen nur, wenn die Pfandsumme des Schuldbriefs gleich hoch oder höher ist als die Darlehensforderung. Das Grundpfandrecht bietet der Bank Sicherheit für die Schuldbriefforderung, die Kosten der Betreibung und der Verzugszinsen sowie für ausstehende Zinsen. Neben der Darlehensforderung entsteht somit eine persönliche Forderung in der Höhe von CHF 500'000.00, die grundpfändlich sichergestellt ist (Schuldbriefforderung) und im Grundbuch eingetragen wird.

Selbst wenn nun aufgrund möglicher Amortisationszahlungen die Darlehensforderung nur noch CHF 450'000.00 beträgt, verbleibt die Schuldbriefforderung und somit die Pfandsumme unverändert bei CHF 500'000.00. In diesem Fall könnten Sie jedoch bei Bedarf bspw. für Renovationsarbeiten ein weiteres Darlehen in der Höhe von CHF 50'000.00 bei der Bank beantragen, ohne einen neuen Schuldbrief errichten zu müssen, da der Schuldbrief noch genügend Sicherheit bietet. Selbstverständlich wird die Bank auch dieses neue Darlehen nur gewähren, wenn die üblichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Wiederverwendung des Schuldbriefs ist vorteilhaft, da die Errichtung oder Erhöhung der Pfandsumme eines Schuldbriefs öffentlich beurkundet werden muss, was wiederum mit Notariats- und Grundbuchkosten verbunden ist.

Für den Fall, dass Sie ein Darlehen in der Höhe von CHF 600'000.00 benötigen, würde die Bank eine Erhöhung der Pfandsumme verlangen. Wenn die Bank nämlich ein Darlehen in der Höhe von CHF 600'000.00 gewährt, die Schuldbriefforderung aber nur CHF 500'000.00 beträgt, hätte die Bank bei einer Verwertung der Liegenschaft nur Anspruch auf die im Schuldbrief genannten CHF 500'000.00. Für die restlichen CHF 100'000.00 zzgl. Zinsen und Verzugszinsen würde sie keine Vorrechte geniessen und müsste den Betrag auf dem Wege der ordentlichen Betreibung einfordern, was mit einem Ausfallrisiko verbunden ist. Um einem solchen Ausfallrisiko entgegenzuwirken, muss jeweils die Pfandsumme bzw. die Schuldbriefforderung erhöht werden. 

Fazit: Zusammenspiel von Schuldbriefen und Hypothek

In der Schweiz sind Hypothek und Schuldbrief eng miteinander verbunden. Der Schuldbrief ist nebst dem Darlehen, das durch die Bank gewährt wird, Bestandteil einer Hypothek.

In der Praxis entspricht die Höhe der Pfandsumme des Schuldbriefs in der Regel der Höhe des gewährten Bankdarlehens (oder ist etwas höher). Auf diese Weise stellt die Bank sicher, dass im Falle der Verwertung der Liegenschaft die Darlehensforderung, die ausstehenden Zinsen und auch Verzugszinsen vom Verwertungserlös gedeckt werden können.