Lex Koller - Das müssen ausländische Käufer bei Schweizer Immobilien beachten

Träumen Sie vom Eigenheim in der Schweiz? Lassen Sie sich von «Lex Koller» nicht aufhalten. Wir zeigen Ihnen, wie Sie als ausländischer Käufer trotz Beschränkungen Ihren Immobilientraum in der Schweiz verwirklichen können.

• Wieso es die Lex Koller gibt
• Was die Einschränkung dem Schweizer Immobilienmarkt bringt
• Wann eine Bewilligung notwendig ist - und wann nicht
• Fazit und Übersicht zur Bewilligungspflicht

In der Schweiz bedarf der Kauf eines Grundstückes durch eine ausländische Person unter Umständen einer Bewilligung. Diese Beschränkung ist auf die sogenannte «Lex Koller/Friedrich» zurückzuführen.

In diesem Artikel erfahren Sie, was die Gründe für diese Beschränkung sind, wer davon betroffen ist und was potentielle ausländische Käufer zu beachten haben.

Wieso ist der Immobilienerwerb durch ausländische Personen eingeschränkt?

Grundstückskäufe durch Nichtschweizer wurden bereits ab 1961 reglementiert. Im Jahre 1983 trat dann das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (kurz: BewG) in Kraft. Dieses hat den Zweck, den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu beschränken, um «die Überfremdung des einheimischen Bodens» zu verhindern. Es soll sicherstellen, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert werden kann. Aufgrund der wirtschaftlichen Stagnation der 90er-Jahre wurde das Gesetz im Jahre 1997 aufgelockert, um ausländische Investitionen in die schweizerische Wirtschaft zu fördern.

Was bewirkt die Einschränkung?

Die Einschränkung hat zur Folge, dass Wohnliegenschaften von Ausländern nicht einfach als Investitionsobjekte erworben werden können. Es soll dadurch vermeiden, dass knapper Wohnraum noch teurer wird, wie dies beispielsweise in London der Fall ist. So  zeigt sich der Schweizer Wohnungsmarkt weniger anfällig für externe Schocks, da nicht ständig die Sorge besteht, dass ausländische Investoren ihre Mittel plötzlich abziehen könnten.

Welche Geschäfte unterliegen einer Bewilligungspflicht?

Einer Bewilligungspflicht unterliegen nur Grundstücksgeschäfte, welche folgende drei Voraussetzungen erfüllen:

1. Beim Erwerber muss es sich um eine «Person im Ausland» handeln;
2. Der Erwerb gilt als Grundstückserwerb im Sinne des BewG; 
3. Es ist keine Ausnahme von der Bewilligungspflicht anwendbar.

Ist eine Voraussetzung nicht erfüllt, bedarf die entsprechende Transaktion keiner Bewilligung.

Wann gilt man als «Person im Ausland»?

Natürliche Personen gelten als «Person im Ausland» im Sinne des BewG und benötigen daher ein Bewilligung für einen Grundstückserwerb, wenn sie: 

• Staatsangehörige von EU-/EFTA-Mitgliedstaaten und von GB/Nordirland sind, deren tatsächlicher Wohnsitz sich nicht in der Schweiz befindet;
• ausländische Staatsangehörige anderer Staaten sind, die nicht über eine Niederlassungsbewilligung C verfügen.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass folgende Personen keiner Bewilligungspflicht unterstehen und ohne Einschränkungen Immobilien in der Schweiz erwerben können:

• Schweizer oder Schweizer Doppelbürger unabhängig vom Wohnsitz;
• Staatsangehörige der EU-/EFTA-Mitgliedstaaten und von GB/Nordirland, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben (mit Niederlassungsbewilligung C / Aufenthaltsbewilligung B / evtl. Kurzaufenthaltsbewilligung L, sofern der Wohnsitz tatsächlich in die Schweiz verlegt wird);
• ausländische Staatsangehörige anderer Staaten, die eine Niederlassungsbewilligung C besitzen und den tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben.

Wo befindet sich der Wohnsitz?

Der tatsächliche Wohnsitz befindet sich jeweils dort, wo sich eine Person mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält. Mit anderen Worten bedeutet dies der Ort, wo sich der Schwerpunkt ihrer persönlichen Lebensbeziehungen befindet, sie sich in der arbeitsfreien Zeit regelmässig aufhält, familiäre und freundschaftliche Beziehungen pflegt und am gesellschaftlichen Leben teilnimmt. Eine Bestätigung der Gemeinde über die erfolgte Anmeldung genügt für sich allein nicht. Es sind weitere Indizien nötig, welche auf den tatsächlichen Wohnsitz hinweisen wie beispielsweise der gemeinsame Haushalt mit dem Lebenspartner und schulpflichtigen Kindern, ein Arbeitsverhältnis, eine Fahrzeugimmatrikulation, die Steuerpflicht oder auch Vereinsmitgliedschaften.

Welche Ausnahmen von der Bewilligungspflicht gibt es?

Bewilligungsfrei kann ein Grundstück zum Beispiel erworben werden, wenn es der erwerbenden «Person im Ausland» als Hauptwohnung am Ort ihres Wohnsitzes dient. Dies gilt auch für Bauland, wenn mit dem Bau einer solchen Hauptwohnung (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) innert einem Jahr begonnen wird.

Die Person muss die Wohnung dann selbst bewohnen und darf sie nicht teilweise oder vollständig vermieten. Zudem darf die Grundstücksfläche in der Regel 3000 m2 nicht übersteigen, da sonst ein Teil davon als (unzulässige) Kapitalanlage zu betrachten ist.

«Personen im Ausland» bedürfen zudem keiner Bewilligung, wenn sie ein Grundstück erwerben:

• als gesetzliche Erben
• von Verwandten in auf- und absteigender Linie
• vom Ehegatten oder eingetragenen Partner
• etc.

Wer prüft, ob für ein Grundstücksgeschäft einer Bewilligung nötig ist?

Bei einem Grundstücksgeschäft muss das Grundbuchamt prüfen, ob die Voraussetzungen für einen bewilligungsfreien Grundstückserwerb vorliegen. Hierfür verlangt es von einer «Person im Ausland» Folgendes:

• Sie muss schriftlich bestätigen, dass sie die Wohnung bzw. das Haus nur für sich und ihre Familie als Hauptwohnung nutzen wird und nicht auch nur teilweise vermietet und auch keine zweite Wohnung einbauen wird.
• Da sie zur Wohnsitznahme am Ort des Grundstücks berechtigt sein muss, hat sie in der Regel eine gültige Aufenthaltsbewilligung B vorzulegen.
• Sie muss nachweisen, dass sie ihren tatsächlichen Wohnsitz (Lebensmittelpunkt) in der Schweiz hat.
• Sie muss nachweisen, dass es sich um eine Wohnliegenschaft und nur um eine Wohnung handelt (Grundstücksbeschreibung im Grundbuchauszug).
• Die Fläche des Grundstücks darf 3'000 m² nicht übersteigen (Grundbuchauszug).

Können entsprechende Nachweise nicht erbracht werden oder bestehen dennoch berechtigte Zweifel an den Nachweisen, muss das Grundbuchamt den Erwerber an die kantonale Bewilligungsbehörde verweisen.

Bewilligungsgründe

Unterliegt ein Grundstücksgeschäft der Bewilligungspflicht, stellt sich die Frage, wann ein solches bewilligungsfähig ist.

Für natürliche «Personen im Ausland» sind als Bewilligungsgründe vor allem von Bedeutung:

• der Erwerb einer Ferienwohnung (je nach Ausschöpfung des kantonalen Kontigents);
• der Erwerb durch einen eingesetzten Erben oder Vermächtnisnehmer, der bewilligungspflichtig ist und sonst keinen Bewilligungsgrund hat.

Daneben sind je nach Kanton weitere Bewilligungsgründe denkbar, die jedoch seltener zur Anwendung kommen (vgl. Art. 8 BewG).

Fazit und Übersicht

Grundsätzlich bedürfen «Personen im Ausland» für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung. Nach einigen Gesetzesrevisionen des BewG ist ein Grundstückserwerb jedoch oftmals bewilligungsfrei möglich. Die wichtigste Ausnahme in der Praxis ist der Erwerb eines Grundstücks, das der «Person im Ausland» als Hauptwohnung am Ort ihres Wohnsitzes dient.

Nachfolgend eine kurze Übersicht: